Uplatnění nároku z důvodu porušení zákonného předkupního práva
Delší časový odstup mezi okamžikem, kdy se spoluvlastník dozvěděl o porušení zákonného předkupního práva, a okamžikem, kdy spoluvlastník svůj nárok ze zákonného předkupního práva uplatnil, sám o sobě nečiní uplatnění zákonného předkupního práva rozporné s dobrými mravy, resp. není zjevným zneužitím práva; je totiž třeba zdůraznit, že obecný právní korektiv v tomto ohledu tvoří obecná tříletá promlčecí lhůta, v níž se může opomenutý spoluvlastník domáhat po nabyvateli nabídky společné věci ke koupi.
Ovšem v poměrech konkrétní věci může delší časový odstup při uplatnění předkupního práva společně s dalšími podstatnými okolnostmi případu vést k závěru, že uplatnění nároku z důvodu porušení zákonného předkupního práva je zneužitím práva ve smyslu § 8 o. z.
(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 22 Cdo 1228/2022, ze dne 28. 11. 2023)
K omezení rozsahu zákonného předkupního práva podle § 3056 o. z.
Zákonné předkupní právo upravené v ustanovení § 3056 odst. 1 o. z. nevzniká podle § 3056 odst. 2 o. z. k celému pozemku, na kterém se nachází stavba, při splnění základního předpokladu, že lze část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání. V takovém případě se vztahuje předkupní právo pouze na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě. Jde o to, aby jenom z titulu předkupního práva neměl vlastník stavby nárok na nabytí vlastnického práva k pozemku, který svou rozlohou zjevně překračuje potřebu vlastníka stavby z hlediska jejího užívání či požívání.
V případě aplikace § 3056 odst. 2 o. z. má vzniknout mezi stavbou a pozemkem funkční celek, který umožní jejich rozumné využití a současně zachová vlastnické právo k části pozemku jeho dosavadnímu vlastníkovi. V zásadě půjde o to, že oddělená část pozemku nemusí kopírovat půdorys stavby, ale může zahrnovat i širší část, tj. přiměřené rozšíření pro funkční využití stavby. Předkupní právo sice omezuje vlastníka pozemku, nicméně v těchto případech není namístě zcela restriktivní přístup, protože jde o zúžení předkupního práva k celku. Na druhé straně však stojí korektiv spočívající v tom, že vymezení oddělitelné části pozemku nesmí podstatně ztížit užívání a požívání pozemku se stavbou.
Při úvaze o tom, v jakém rozsahu bude namístě rozdělení pozemku, bude třeba vycházet především z charakteru a povahy stavby, způsobu jejího řádného využití, požadavku na zajištění přístupu ke stavbě, požadavku na údržbu stavby a hospodaření s ní, ekonomického využití apod. Byť to přímo z textu zákona nevyplývá, měl by soud přihlédnout také k tomu, aby po oddělení zbylá část nepředstavovala pro vlastníka pozemku znehodnocenou část vlastnictví. Jiná bude úvaha soudu o funkční vazbě stavby a pozemku u rodinného domu, rekreační chaty, průmyslového areálu apod.
Smyslem předkupního práva je dosažení tzv. superficiální zásady, proto je třeba zvažovat tento cíl na straně jedné a zásah do práva vlastníka pozemku na straně druhé. Jde o to zachovat poměr mezi oběma chráněnými zájmy řešením, které bude splňovat parametry rozumného uspořádání právních poměrů mezi účastníky.
Předpoklady pro posouzení rozsahu předkupního práva upravené v § 3056 odst. 2 o. z. představují obecné nároky na uplatnění předkupního práva. Soud při rozhodování o předkupním právu, resp. jeho rozsahu, není vázán žalobou potud, v jakém konkrétním rozsahu se bude žalobce domáhat realizace předkupního práva k části pozemku, neboť jde o právní normu s tzv. relativně neurčitou hypotézou, tj. normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a která tak přenechává soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Půjde tedy o rozhodnutí odvíjející se od individuální situace, jež bude záležet na úvaze soudu, kterou bude možné v dovolacím řízení zpochybnit pouze tehdy, bude-li zjevně nepřiměřená.
Požadavku zjevné přiměřenosti pak musí odpovídat úvaha o tom, v jakém rozsahu bude namístě rozdělení pozemku způsobem, aby stavba a pozemkem tvořily funkční celek, který umožní jejich rozumné využití. Úvaha bude vždy vycházet z konkrétních okolností té které věci, jež zpravidla bývají individuálně dané. Každý případ může být jedinečný, a aby soud přijal rozhodnutí, které lze považovat za „spravedlivé“, musí vždy přihlédnout ke všem zjištěným okolnostem. Současně ale musí společně se zvažováním cíle, jímž je dosažení superficiální zásady na straně jedné, vždy zvážit i zásah do práv vlastníka pozemku na straně druhé a zachovat tak poměr mezi oběma chráněnými zájmy. Rozhodnutí ve věci tak bude v zásadě na úvaze soudu, která však musí být řádně odůvodněna a nesmí být zjevně nepřiměřená.
(podle rozsudku Nejvyššího soudu 22 Cdo 1228/2022 spisové značky, ze dne 28. 11. 2023)