Vrácení jistoty (kauce) sjednané u nájmu pozemku

 

V poměrech občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 je jistota (kauce) v nájemních vztazích výslovně upravena jen u nájmu bytu (§ 2254 o. z.) [„(1) Ujednají–li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. …(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“], u ostatních typů nájmu se použije obecná úprava (§ 2010 a násl. o. z.) [„(1) Dluh lze zajistit, zaváže-li se třetí osoba věřiteli nebo ve prospěch věřitele za dlužníkovo plnění, anebo dá-li někdo věřiteli nebo ve prospěch věřitele majetkovou jistotu, že dlužník svůj dluh splní. Utvrdit lze dluh ujednáním smluvní pokuty nebo uznáním dluhu. …(2) Spravuje-li jistotu ve prospěch věřitele jiná osoba, může tato osoba uplatnit proti dlužníku nebo poskytovateli jistoty stejná práva a plní vůči nim stejné povinnosti jako věřitel.“].

Je-li sjednána jistota (kauce) u nájmu pozemku, pak kromě použití obecné úpravy jistoty (§ 2010 a násl. o. z.) jsou pro posouzení práv a povinností vzniklých ze složené jistoty (tedy i její vrácení) významná také smluvní ujednání stran ohledně kauce, ať již jsou součástí smlouvy o nájmu či předmětem samostatné smlouvy.

Nevylučuje-li to ujednání stran, nezaniká pronajímateli povinnost vrátit kauci ani při opožděném splnění podmínek pro vrácení kauce.

Právo nájemce žádat vrácení kauce je vázáno na zánik nájmu a k vrácení kauce je povinna osoba, která je pronajímatelem v době zániku nájmu. Jestliže nájem skončil a teprve poté převedl vlastník, který je současně pronajímatelem, své vlastnické právo k předmětu nájmu na další osobu, nemá to na jeho povinnost vrátit (či jinak vypořádat) složenou kauci žádný vliv, a to bez ohledu na to, zda je nájemce v prodlení se splněním podmínek pro vrácení kauce.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 1130/2022, ze dne 12. 10. 2022)

 

 

Výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání

 

I. Již v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2192/2020 Nejvyšší soud vyložil, že na rozdíl od předchozí právní úpravy se v občanském zákoníku rozlišení obecné úpravy nájmu (§ 2201 a násl. o. z.) a úprav zvláštních (§ 2235 a násl. o. z.) již neodvíjí od vymezení předmětu nájmu s ohledem na jeho charakter podle veřejného práva, ale rozhodujícím hlediskem pro použití konkrétní úpravy je účel, za kterým byla věc pronajata. Má-li přitom jít o nájem prostoru sloužícího k podnikání, stanoví § 2302 odst. 1 o. z., že provozování podnikatelské činnosti musí být hlavním účelem nájmu, přičemž podnikáním je nejenom samostatná výdělečná činnost provozovaná za účelem dosažení zisku živnostenským či obdobným způsobem, ale také provozování tzv. svobodného povolání či umělecké tvorby.

Pro právní kvalifikaci úplatného užívacího vztahu jako nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. je tak rozhodující především účel nájmu. Podle přesvědčení dovolacího soudu však neexistuje jediný rozumný důvod, proč by na účel nájmu nebylo možné usuzovat i z obvyklého užití pronajatých prostor či z toho, zda nájemce je či není podnikatelem. V této souvislosti nelze opomenout, že ustanovení § 2302 odst. 1 o. z. klade důraz právě na skutečný (faktický) účel užívání pronajatých prostor, přičemž nevyžaduje, aby byl výslovně uveden v nájemní smlouvě. Je tedy zřejmé, že v rámci posouzení podnikatelského charakteru konkrétního nájemního poměru nelze vycházet jen z obsahu písemného projevu vůle stran zaznamenaného v nájemní smlouvě, nýbrž je třeba zohlednit i další okolnosti případu, jež vypovídají o faktickém účelu užívání pronajatých prostor.

II. Celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní; strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v části čtvrté, Hlavě II, Díle 2, Oddíle 3, Pododdíle 3 – § 2302 a násl. o. z. Takováto odchylná úprava přitom může být založena i smluvním ujednáním (dohodou), které předcházelo účinnosti občanského zákoníku, tj. 1. lednu 2014. Jinými slovy řečeno, pokud se „stará“ nájemní smlouva odchyluje od dispozitivní nové úpravy, budou i napříště přednostně použita dohodnutá pravidla. Proto kupř. platí, že jestliže si strany před 1. lednem 2014 ujednaly výpovědní důvody z nájmu nebytových prostor, jsou takovým ujednáním vázány i po nabytí účinnosti občanského zákoníku, byť tento (nový) zákon dispozitivně stanoví důvody jiné.

Jestliže v posuzované věci nájemní smlouva obsahovala ohledně výpovědních důvodů specifické (zvláštní) smluvní ujednání (byť v podobě odkazu na zákonnou dispozitivní normu), je třeba tam vyjádřenou vůli stran respektovat i po změně dotčené právní regulace, což zde platí o to více, že šlo o změnu natolik rozsáhlou, že ji účastnice v době uzavření nájemní smlouvy mohly jen stěží předvídat.

Aplikaci dotčeného ujednání nebyla na překážku ani okolnost, že ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Sb., na nějž zde účastnice odkázaly, pozbylo v mezidobí účinnosti. Závaznost citovaného ujednání pro smluvní strany tím totiž nebyla nijak dotčena a pravidla tam obsažená, byť vymezená odkazem na již zrušené zákonné ustanovení (§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.), se i poté prosadí jako autonomní smluvní úprava. Řečeno jinak, jestliže účastnice včlenily do textu nájemní smlouvy ujednání odkazující na zmíněné zákonné ustanovení (§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.), lze – i po jeho zrušení – tam stanovená pravidla pro výpověď nájmu považovat za vyjádření jejich společné vůle a tedy za součást jejich smluvního závazku.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 1654/2022, ze dne 14. 9. 2022)