Vyúčtování služeb v případě zákonné fikce nájmu bytu podle § 2238 o. z.
I. Skutečnost, že smlouva o nájmu bytu je platná jen v důsledku zákonné fikce upravené v § 2238 o. z., nemůže být důvodem pro omezení práv (a povinností) jinak náležejících nájemci bytu. Takový výklad by popřel význam § 2238 o. z., neboť častým důvodem neplatnosti smluv o nájmu bytu byla právě skutečnost, že nebyla sjednána výše (způsob výpočtu) nájemného a úhrady za služby samostatně pro každou z těchto položek. Vyplývá-li z § 2238 o. z., že i v takovém případě se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou, nelze také stranám upřít právo např. domáhat se změny výše nájemného (§ 2249 o. z.) nebo vyúčtování záloh na služby.
II. Protože posuzovaná smlouva o nájmu bytu nebyla uzavřena na dobu kratší než 24 měsíců (a to ani zákonnou fikcí), ale na dobu neurčitou, nemohla být platba za služby vyjmenované v § 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. stanovena paušálem a paušální platba nebyla možná ani za účinnosti právní úpravy účinné do 31. 12. 2013. Částka, kterou nájemkyně pronajímatelce podle jejich ujednání platila, tak mohla být jen platbou nájemného a záloh na úhradu služeb, které měla pronajímatelka vždy po skončení zúčtovacího období vyúčtovat. Koneckonců za takové platby je zjevně považovaly i účastnice, když sama pronajímatelka tvrdila, že vyúčtování služeb prováděla, byť do roku 2017 nikoliv v písemné formě, nájemkyně pak požadovala (písemné) vyúčtování služeb za rok 2017.
I když z (neplatného) ujednání účastnic ve smlouvě nelze bez dalšího zjistit, kolik z dohodnuté částky 4.100 Kč připadá na nájemné a kolik na zálohy na služby, není samozřejmě vyloučeno, že ve skutečnosti účastnice tyto částky znaly a ohledně jejich výše mezi nimi byla shoda. Tomu by nasvědčovalo zjištění odvolacího soudu (soudu prvního stupně), že až do roku 2017 nebyl mezi nimi ohledně placení úhrady za užívání jednotky a vyúčtování záloh na služby žádný spor, ostatně i poté byl spor o existenci vyúčtování a jeho náležitostech, nikoliv o výši záloh. I kdyby se však nepodařilo prokázat, na jaké výši záloh na služby se účastnice dohodly, neznamenalo by to, že by se tato částka nedala vůbec zjistit. Upravuje-li občanský zákoník v § 2238 fikci uzavření řádné smlouvy, pak není-li jejím obsahem stanovení výše nájemného a výše záloh na služby a nájemce platí jednu (souhrnnou) platbu a současně nejde (nemůže jít podle § 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.) o platbu paušální, a tuto výši nelze zjistit ani jinak (z vůle stran apod.), je např. možné za použití § 2246 odst. 2 o. z. [„Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.„] zjistit výši obvyklého nájemného s tím, že zbývající část dohodnuté platby budou představovat zálohy na služby. Určit nájemné v obvyklé výši nebylo vyloučeno ani za právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 (z výše nájemného v místě a čase obvyklé vycházela např. úprava zvýšení nájemného v § 696 odst. 2 obč. zák.).
(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 1835/2023, ze dne 13. 3. 2024)
Požadavek na řádné vyúčtování služeb v rozporu s dobrými mravy
Požadavek příjemce služeb na řádné vyúčtování podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. může sice být v rozporu s dobrými mravy či zjevným zneužitím práva, které nepožívá ochrany, bude se však jednat jen o zcela mimořádné a výjimečné případy, kdy půjde o výraz zneužití tohoto práva (např. v situaci, kdy pronajímatel ani žádné zálohy nepožadoval, absenci vyúčtování nezavinil apod.), a to v natolik výjimečné intenzitě, aby byl odůvodněn tak významný zásah do obecného principu, že každé zálohové plnění je třeba vyúčtovat. Závěr, že je tento zásah na místě, se vždy musí odvíjet od důkladného posouzení individuálních okolností každého jednotlivého případu.