Výše obvyklého nájemného u bytů zvláštního určení

 

Specifika bytů zvláštního určení vedou k tomu, že výše obvyklého nájemného pro tyto byty nemůže být určena na základě porovnání tržního nájemného v bytech, jichž se žádná omezení netýkají. To ostatně naznačuje v § 4 odst. 3 písm. e) i nařízení vlády č. 453/2013 Sb. [(3) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které …e) jsou byty zvláštního určení, … f) mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků.“], které zohlednění nájemného z bytů zvláštního určení při zjišťování srovnatelného nájemného u běžných bytů výslovně vylučuje. Kritéria obsažená v nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se tak při určování výše obvyklého nájemného u bytů zvláštního určení uplatní s ohledem na charakter těchto bytů.

Tedy jinak řečeno, srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě lze u bytů zvláštního určení stanovit pouze srovnáním nájemného u bytů stejného určení. Dovolatel se tak zásadně mýlí, má-li za to, že skutečnost, že jde o byt zvláštního určení, nemá být pro stanovení obvyklého nájemného brána v úvahu.

V projednávané věci odvolací soud s odkazem na komentářovou literaturu k § 2249 o. z. přijal názor, že při posouzení srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě se vychází ze shody v charakteristikách, které mají na určení výše nájmu podstatný vliv. Proto zohlednil, že jde o byt zvláštního určení a porovnal nájemné u 4 srovnatelných bytů v předmětném vícebytovém typovém domě, jelikož se jednalo o byty zvláštního určení (byť ve všech případech o byty v domě jednoho pronajímatele), a přihlédl i ke skutečnosti, že výše smluvního nájemného v těchto bytech byla schválena usnesením Rady hlavního města Prahy. Určil–li odvolací soud nájemné z předmětného bytu ve stejné výši (70 Kč/m2), jaká odpovídá nájemnému jiných bytů zvláštního určení v předmětném domě i výši schválené usnesením Rady hlavního města Prahy, které lze považovat za majoritního pronajímatele bytů tohoto určení ve městě, je jeho závěr správný. S ohledem na zvláštní charakter předmětného bytu se při stanovení obvyklého nájemného nemohou mechanicky použít postupy, které vyplývají z rozsudků Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4494/2015 [„K úpravám, které se souhlasem pronajímatele provedl v bytě nájemce na své náklady, se při stanovení obvyklé výše nájemného podle § 696 zákona č. 40/1964 Sb. (obč. zák.) nepřihlíží.“] a sp. zn. 26 Cdo 3574/2018 [„Slevy na nájemném, které pronajímatelé poskytují svým nájemcům a které jsou vázány na konkrétní nájemce či specifické důvody (studenti, důchodci, zaměstnanecký poměr, obchodní vztahy, uzavření nové smlouvy, dlouhodobost nájmu atd.), se při stanovení obvyklé výše nájemného nezohledňují. Je-li však z rozsahu takto poskytovaných slev zřejmé, že jsou poskytovány většině nájemců, takže nejde o výjimečnou situaci vázánou na mimořádné důvody, že se tedy jedná o systémovou záležitost, pak jde o okolnost, která výši obvyklého nájemného ovlivňuje, zejména jde-li o pronajímatele v dané oblasti majoritního. Je-li výše obvyklého nájemného zjišťována porovnáním nájemného placeného v daném místě a čase, je třeba porovnávat nájemné placené v obdobných podmínkách, tedy za srovnatelné byty (podlahovou plochou, vybavením, stavem budovy, umístěním bytu v domě), na srovnatelném místě, s obdobnými právy a povinnostmi.“], týkajících se běžných bytů.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spisové značky 26 Cdo 1978/2020, ze dne 9. 2. 2021)

 

 

K promlčení práva na určení vlastnictví státu podle zákona č. 428/2012 Sb., o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi a o změně některých zákonů (zákon o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi)

 

Ze všeobecně přijímaného závěru o nepromlčitelnosti vlastnického práva nepochybně vyplývá, že v situaci, kdy zde není žádné jiné právní úpravy, reglementující lhůtu k uplatnění žaloby o určení vlastnického práva státu v režimu ustanovení § 18 odst. 1 zákona č. 428/2012 Sb., nelze zahájení řízení dle § 18 odst. 1 zákona č. 418/2012 Sb. [„Oprávněná osoba může podat soudu žalobu o určení vlastnického práva státu z důvodu, že věc z původního majetku registrovaných církví a náboženských společností byla přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona převedena nebo přešla z majetku státu do vlastnictví jiných osob v rozporu s ustanovením § 3 zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, nebo v rozporu s ustanovením § 29 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění účinném do dne nabytí účinnosti tohoto zákona; lhůta pro uplatnění výzvy k vydání věci počne běžet dnem nabytí právní moci rozhodnutí, kterým bylo určeno vlastnické právo státu.“] nikterak časově limitovat, a to ani na základě obecné úpravy promlčení; plynutí času by však – z hlediska úspěšnosti žaloby uplatněné v režimu ustanovení § 18 odst. 1 zákona č. 428/2012 Sb. – mohlo mít význam v případě vydržení vlastnického práva oprávněným držitelem sporné věci. Závěr odvolacího soudu, že právo oprávněné osoby na určení vlastnického práva státu v režimu ustanovení § 18 odst. 1 zákona č. 428/2012 Sb. podléhá promlčení, tudíž jako věcně správný neobstojí.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spisové značky 28 Cdo 390/2021, ze dne 23. 3. 2021)