Zastoupení vlastníka jednotky při uplatňování vad dle § 1196 odst. (2) o. z.
Při uplatňování práv, které vznikly vlastníkům jednotek vadou jednotky (typicky např. opravy, přiměřené slevy), jde od zastoupení nepřímé; SVJ tedy jedná v souladu s § 1196 odst. 2 o. z. [„Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.“] vlastním jménem a má i věcnou legitimaci při soudním uplatňování těchto práv. Samozřejmě posléze musí nabytá práva a povinnosti převést na jednotlivé vlastníky – např. slevu poskytnutou převodcem jednotky předá vlastníkovi jednotky, nepůjde o příjem SVJ. Z charakteru zastoupení a smyslu a účelu úpravy „zákonného“ zastoupení obsaženého v § 1196 odst. 2 o. z. je také zřejmé, že nemíří na zastupování vlastníků jednotek při odstoupení od kupní smlouvy pro vady jednotky; jde sice o uplatnění práva vzniklého vadou jednotky (§ 1923 o. z. [„Je-li vada odstranitelná, může se nabyvatel domáhat buď opravy nebo doplnění toho, co chybí, anebo přiměřené slevy z ceny. Nelze-li vadu odstranit a nelze-li pro ni předmět řádně užívat, může nabyvatel buď odstoupit od smlouvy, anebo se domáhat přiměřené slevy z ceny.“]), ale nepochybně práva spojeného výlučně s osobou vlastníka.
Pojem „jednotka“ použitý v § 1196 odst. 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 1159 o. z. [„Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“], jenž stanoví, že jednotka zahrnuje nejen byt (jako prostorově oddělenou část domu), ale také podíl na společných částech (vzájemně spojených a neoddělitelných).
Znamená to, že SVJ podle § 1196 odst. 2 o. z. může zastupovat vlastníky jednotek nejen v případě, že se vady budou týkat společných částí nemovité věci, ale také v případě, že půjde o vady v bytě (nebytovém prostoru), byť půjde nepochybně o výjimečnou situaci, neboť práva z takových vad bude uplatňovat zpravidla sám vlastník jednotky; praktické to však může být, bude-li se např. stejná vada týkat většího množství bytů v domě apod.
Jen pro úplnost je třeba zdůraznit, že úprava „zákonného„ zastoupení SVJ v § 1196 odst. 2 o. z. samozřejmě nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky uplatnil i sám vlastník jednotky v rámci své svobodné správy podle § 1175 o. z. (např. v situaci, kdy SVJ zůstane nečinné, neboť bude mít za to, že takové vady nejsou, nebo vady budou jen v bytě vlastníka atd.) [„(1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. …(2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.“].
Lze tak shrnout, že společenství vlastníků jednotek může samostatně, vlastním jménem uplatňovat nároky z vad jednotek.
(podle usnesení Nejvyššího soudu senátní značky 26 ICdo 28/2022, ze dne 14. 9. 2022)