Právo na svobodné jednání
Soudce zpravodaj: JUDr. Kateřina Šimáčková Ph.D.
Stěžovatel je od roku 2000 společníkem obchodní společnosti KOLO, s.r.o. V roce 1996 tato společnost uzavřela s Městskou částí Praha 2 smlouvu, ve které se zavázala v domě, toho času ve vlastnictví Městské části Praha 2, na vlastní náklady vybudovat dvě bytové jednotky. Městská část Praha 2 (vlastník domu) se zavázala k nově vybudovaným bytovým jednotkám uzavřít se společností KOLO, s.r.o. (stavebníkem), nájemní smlouvy a stavebník se zavázal uzavřít nájemní smlouvy se společníky, kteří jej tvořili – toho času mezi nimi stěžovatel nefiguroval. V roce 2002 došlo ke zkolaudování obou bytových jednotek, ta z nich, která měla být v konečném důsledku pronajata stěžovateli, pak byla znaleckým posudkem objednaným vlastníkem domu oceněna na 2 988 440 Kč. Téhož roku uzavřel stěžovatel, toho času již společník společnosti KOLO, s.r.o., s touto společností dohodu o narovnání, podle které ze společnosti na stěžovatele přešla pohledávka vůči vlastníkovi domu ve výši 2 988 440 Kč. Vlastník domu pak nájemní smlouvu k jedné z nově vybudovaných bytových jednotek na dobu neurčitou uzavřel přímo se stěžovatelem a jeho manželkou (nikoliv tedy již se společností KOLO, s.r.o.). V čl. 1 nájemní smlouvy se stanoví, že „výpočet nájemného je uveden v evidenčním listu, který je přílohou a nedílnou součástí této smlouvy“, tam však údaj o nájemném chybí. Podle čl. 3 této nájemní smlouvy „s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu a jím doložené […] je nájem uhrazen nájemcem předem od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 formou nepeněžního plnění“. Konkrétní údaj o výši prostředků vynaložených na vybudování bytu však v nájemní smlouvě chybí. Dle pozdějšího vyjádření Městské části Praha 2 byla vložená investice stěžovatele ve výši 2 988 440 Kč pro evidenční účely rozpočítána do tzv. odbydlovaných částek měsíčního nájemného ve výši 9 961 Kč. V roce 2010 došlo k prodeji domu, jeho novým vlastníkem se stalo Bytové družstvo G. (pozn. anonymizováno – dále jen „nový vlastník domu“). Při převzetí domu nový vlastník potvrdil, že mu byla předána ústní informace, že u bytu stěžovatele je evidováno nepeněžní plnění nájemného na dobu 25 let, a to od roku 2002 v původní hodnotě 2 988 440 Kč. Později nový vlastník domu převzal i nájemní smlouvu uzavřenou se stěžovatelem a znalecký posudek o ceně pronajatého bytu. V roce 2013 podal nový vlastník domu k prvostupňovému soudu žalobu na vyklizení bytu stěžovatelem, případně bývalou manželkou a dcerou stěžovatele. Nový vlastník domu především tvrdil, že je nájemní smlouva neplatná z důvodu absence ujednání o konkrétní výši nájemného či způsobu jejího určení, a stěžovatel a další výše jmenované osoby tedy byt užívají bez řádného právního titulu. Řízení vůči bývalé manželce bylo později z důvodu zpětvzetí žaloby zastaveno. Prvostupňový soud o žalobě rozhodl touto ústavní stížností napadeným rozsudkem tak, že žalobě vyhověl. Konstatoval totiž, že nájemní smlouva je neplatná, neboť neobsahuje údaje o výši nájemného a způsob jeho určení ve smlouvě chybí, přičemž širší okolnosti uzavření nájemní smlouvy jsou nepodstatné. Odvolací soud následně rozhodnutí prvostupňového soudu změnil tak, že žalobu zamítl. Vůli smluvních stran měl totiž za jednoznačnou a na jejím základě nájemné za určitelné. Toto rozhodnutí odvolacího soudu však Nejvyšší soud zrušil rozsudkem, v němž jen krátce konstatoval, že výše prostředků vynaložených nájemcem na vybudování bytu „v nájemní smlouvě vyčíslena není a nevyplývá ani z dokladů, které jsou její součástí“ (ústavní stížnost proti tomuto rozsudku byla pro svou předčasnost odmítnuta usnesením Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 1103/19 ze dne 8. 4. 2019). Znovu tak o věci odvolací soud, jsa vázán právním závěrem Nejvyššího soudu, rozhodl touto ústavní stížností napadeným rozsudkem, a to tak, že rozhodnutí prvostupňového soudu potvrdil. Dovolání proti posledně zmíněnému rozhodnutí odvolacího soudu pak Nejvyšší soud ústavní stížností napadeným usnesením odmítl. V odůvodnění se mimo jiné zabýval i tím, že žaloba nového vlastníka domu na vyklizení druhého z vybudovaných bytů, k němuž byla uzavřena nájemní smlouva identického znění s jinými osobami, byla pravomocně zamítnuta pro rozpor s dobrými mravy. Nejvyšší soud k tomu uvedl, že v případě stěžovatele je situace jiná, neboť byt již několik let neužívá, pronajímá jej a nehradí nájemné, ani úhradu za plnění spojená s užíváním bytu.
Stěžovatel se prostřednictvím své ústavní stížnosti domáhá zrušení rozsudků Obvodního soudu pro Prahu 2, Městského soudu v Praze a usnesení Nejvyššího soudu, protože jimi mělo být porušeno jeho vlastnické právo ve smyslu čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Zejména zdůrazňuje, že uzavřel a plnil nájemní smlouvu v dobré víře v její platnost, a to i s ohledem na to, že její znění bylo navrženo veřejnoprávní korporací (Městkou částí Praha 2). Formalistickým výkladem znění nájemní smlouvy učiněným bez snahy překonat neplatnost rozumným výkladem dle stěžovatele navíc soudy zpochybnily zásadu autonomie vůle.
Z odůvodnění kasačního nálezu:
22. V právě projednávaném případě k takové situaci došlo. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí, které byl odvolací soud povinen následovat při vydání rozsudku napadeného ústavní stížností, označil nájemní smlouvu uzavřenou mezi stěžovatelem a Městskou částí Praha 2 za neplatnou pro absenci ujednání o nájemném či způsobu jeho určení. Tento závěr ovšem učinil toliko na základě nájemní smlouvy samotné, tedy aniž by jakkoliv zohlednil okolnosti jejího uzavření a aniž by upřednostnil výklad nájemní smlouvy postavený na bezrozpornosti vůle smluvních stran nezakládající neplatnost smlouvy.
23. Konkrétněji, učinil-li ve svém rozhodnutí Nejvyšší soud závěr, že „výši nájemného nelze na základě obsahu písemné nájemní smlouvy objektivně zjistit“, je tento závěr právě vzhledem k širším okolnostem uzavření smlouvy nesprávný. Na základě písemného znění nájemní smlouvy je totiž zcela zřejmé, že výše nájemného má být zjištěna jako podíl „prostředků vynaložených nájemcem na vybudování bytu“ a počtu měsíců v období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 (srov. čl. 3 nájemní smlouvy). Vzhledem k tomu, že výše investice nebyla mezi smluvními stranami nijak sporná a činila dle oběma stranami akceptovaného znaleckého posudku 2988440 Kč je pak tento výpočet snadno proveditelný. O tom konečně svědčí i to, že výši nájemného (měsíčně „odbydlované“ částky) stěžovateli k jeho žádosti Městská část Praha 2 potvrdila (viz bod 3 nálezu). Je přitom bez významu, že investice byla v první fázi vynaložena společností KOLO, s.r.o.(nikoliv stěžovatelem), jelikož již ze smlouvy o vybudování bytové jednotky zr. 1996 plyne, že Městská část Praha 2 byla srozuměna, že byt bude následně v konečném důsledku pronajímat jednomu ze společníků této společnosti, jímž stěžovatel ke dni uzavření nájemní smlouvy byl(viz bod 2 nálezu).
24. Nový vlastník domu, který jeho koupí vstoupil do všech práv a povinností pronajímatele (srov. § 680 zákona č. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), byl o vůli smluvních stran, a tedy i o náležitém výkladu nájemní smlouvy prokazatelně informován (viz bod 4nálezu) a s tímto výkladem byl zjevně po několik let (před podáním žaloby na vyklizení bytu stěžovatelem a dalšími osobami) srozuměn. Rozhodl-li se tedy řešit své rozpory se stěžovatelem skrze tvrzení o neplatnosti nájemní smlouvy, bylo na místě, aby tomuto tvrzení obecné soudy zprávě uvedených důvodů nepřisvědčily.
25. Okolnosti projednávané věci jsou v podstatných ohledech podobné okolnostem ve věcech citovaných v bodě 20 tohoto nálezu [nález sp. zn. I. ÚS 2447/13 ze dne 11. 11. 2013 (N 184/71 SbNU 213) a nález sp. zn. II. ÚS 658/18 ze dne 22. 5. 2018 (N 102/89 SbNU 509)], při jejichž posuzování Ústavní soud vyšel z toho, že nájemné nebylo stanoveno písemně jednoznačnou částkou, ale bylo na základě nerozporné vůle smluvních stran dovoditelné, a závěr obecných soudů o neplatnosti předmětných nájemních smluv tedy označil za protiústavní. Jelikož není důvod, proč by se od této své judikatury měl Ústavní soud odchýlit, je třeba konstatovat, že stěžovatelova ústavní stížnost je důvodná, a rozsudek odvolacího soudu (respektující nesprávný právní názor Nejvyššího soudu) a rozhodnutí o dovolání proti němu podle § 82 odst. 3 písm. a) zákona o Ústavním soudu zrušit pro porušení stěžovatelova práva na svobodné jednání ve smyslu čl. 2 odst. 3 Listiny a se zásadou pacta sunt servanda vyplývající z čl. 1 odst. 1 Ústavy. Tím, že odvolací a následně dovolací soud neposkytly ochranu stěžovatelově platně smluvně ujednanému nároku na nehrazení nájemného po stanovené období, porušily i jeho právo na ochranu vlastnictví ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny.
26. Ústavní soud nepřistoupil ke zrušení ústavní stížností rovněž napadeného rozhodnutí prvostupňového soudu, a to s ohledem na princip minimalizace svých zásahů do rozhodovací činnosti obecných soudů. Do ní Ústavní soud zasahuje jedině tehdy, je-li to nezbytné pro ochranu základních práv a svobod. Ústavní soud je tak oprávněn odmítnout část ústavní stížnosti pro nepřípustnost, pokud zrušením jen jednoho (nebo části) z napadených rozhodnutí je znovu vytvořen obecným soudům dostatečný prostor pro to, aby samy poskytly ochranu základním právům a svobodám [srov. například nálezsp. zn. II. ÚS 1795/16 ze dne 16. 5. 2017 (N 77/85 SbNU 331), bod 23 a další tam citované nálezy]. V projednávaném případě Ústavní soud shledal, že k ochraně stěžovatelova práva na svobodné jednání, zásady pacta sunt servanda a práva na ochranu vlastnictví postačí zrušit napadená rozhodnutí odvolacího a dovolacího soudu, aby tak odvolací soud mohl v dalším řízení napravit pochybení své i soudu prvostupňového. Podaná ústavní stížnost v části směřující proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 byla proto odmítnuta pro nepřípustnost podle § 43 odst. 1 písm. e) ve spojení s § 75 odst. 1 zákona o Ústavním soudu.
27.
Ø V návaznosti na výše uvedené tedy Ústavní soud rekapituluje, že princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy vyplývající z čl. 2 odst. 3 Listiny ve spojení s čl. 1 odst. 1 Ústavy se uplatní i při výkladu smluv nájemních. I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je–li s přihlédnutím k okolnostem uzavření nájemních smluv možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede.
28. S ohledem na shora uvedené Ústavní soud podle § 82 odst. 1, odst. 2 písm. a) a odst. 3 písm. a) zákona o Ústavním soudu vyhověl ústavní stížnosti a zrušil napadená rozhodnutí Městského soudu v Praze a Nejvyššího soudu pro porušení stěžovatelova práva na svobodné jednání, zásady pacta sunt servanda a práva na ochranu vlastnictví. V části směřující proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 byla ústavní stížnost odmítnuta pro nepřípustnost.
29. Věcí se tedy bude znovu zabývat Městský soud v Praze, který nyní znovu přezkoumá rozhodnutí prvostupňového soudu o žalobě nového vlastníka domu na vyklizení bytu stěžovatelem a jeho dcerou, přičemž vyjde z toho, že nájemní smlouva k bytu byla sjednána platně. Ústavní soud ovšem nijak nepředjímá, k jakému závěru odvolací soud dospěje, ani zda stěžovatel bude v konečném důsledku povinen byt vyklidit. V dalším řízení totiž bude třeba vzít v úvahu výpověď nájemní smlouvy, která byla, jak vyplývá z vyžádaného spisu Obvodního soudu pro Prahu 2, stěžovateli novým vlastníkem domu dána a jejíž oprávněnost právě s ohledem na nesprávný právní závěr o neplatnosti nájemní smlouvy obecné soudy dosud nezkoumaly.
30. Ústavní soud nevyhověl návrhu stěžovatele na náhradu nákladů zastoupení v řízení před Ústavním soudem. Pravidlem v tomto řízení je úhrada vlastních nákladů řízení účastníky a vedlejšími účastníky řízení. Z tohoto pravidla existují výjimky dle § 62 odst. 4 a § 83 zákona o Ústavním soudu. Tato ustanovení však lze, coby výjimky z obecného pravidla, aplikovat jen v mimořádných případech a nelze je vykládat rozšiřujícím způsobem [srov. nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 762/10 ze dne 22. 7. 2010 (N148/58 SbNU 257)]. V posuzovaném případě Ústavní soud neshledal výjimečné důvody pro vyhovění stěžovatelově návrhu na náhradu nákladů jeho zastoupení státem dle § 83 zákona o Ústavním soudu, jakož ani pro aplikaci § 62 odst. 4 zákona o Ústavním soudu.
Text 8 stránkového kasačního nálezu Ústavního soudu ČR ze dne 15.02. 2021 spisové značky II. ÚS 3314/20 vyhlášeného dne 23.02. 2021 v 9:30 hodin je k dispozici z níže uvedeného linku: