PRÁVNÍ STANOVISKO
k problematice zastupování vlastníků jednotek při uplatňování práv společenstvím vlastníků jednotek
1. Občanský zákoník nově upravuje kompetenci společenství vlastníků jednotek (dále též „SVJ“) v oblasti uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek. Podle § 1196 odst. (2) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též „o.z.“): „vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.“ Z tohoto ustanovení vyplývá, že společenství vlastníků jednotek je ve sporech týkajících se práv z vadného plnění vzniklých vadou jednotek zákonným zástupcem vlastníků jednotek; SVJ tedy v těchto případech nejedná svým jménem, nenáleží mu aktivní věcná legitimace. Toto ustanovení tak odstraňuje některé pochybnosti ohledně postavení SVJ v řízení, v němž jsou uplatňována práva vlastníků jednotek z vadného plnění, které se objevily za účinnosti zákona o vlastnictví bytů, který tuto otázku výslovně neřešil. Z minulosti jsou totiž známy případy, kdy společenství vlastníků jednotek podávala svým jménem žaloby z titulu odpovědnosti za vady společných prostor v domě, které však byly pro nedostatek aktivní věcné legitimace zamítány. Tato rozhodnutí byla soudy odůvodňována tak, že práva z odpovědnosti za vady náleží smluvním stranám, nikoliv společenství vlastníků jednotek, a že uplatnění nároků z odpovědnosti za vady není výkonem správy domu podle § 9 odst. (1) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů [viz. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.09. 2012 spisové značky 29 Cdo 874/2011, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.05. 2007 spisové značky 32 Cdo 1389/2007].
2. Určité nejasnosti vyvolává otázka, na jaké vady se ustanovení § 1196 odst. (2) o.z. bude aplikovat. Toto ustanovení sice výslovně hovoří o vadě „jednotky“, nicméně podle občanského zákoníku je jednotka věcí nehmotnou, která sestává z bytu jako prostorově oddělené části domu a podílu na společných částech nemovité věci [§ 1159 o.z.] a jako taková nemůže být, na rozdíl od bytu či společných částí, stižena faktickou vadou. Zákonodárce tedy musel mít na mysli buď oba tyto komponenty jednotky, nebo pouze některý z nich. Například Novotný se domnívá, že i když to ze zákona výslovně neplyne, toto ustanovení míří pouze na uplatňování práv vzniklých vadou společných částí domu, nikoliv bytu samotného [Novotný in NOVOTNÝ, HORÁK, HOLEJŠOVSKÝ, OEHM op. cit., str. 163]. Naopak podle Pražáka může společenství vlastníků jednotek zastupovat jednotlivé vlastníky v případě jakýchkoliv vad, tedy i vad bytu [PRAŽÁK 2014 op. cit., 118 – 119]. Tento závěr odůvodňuje potřebou jednotného a jednoduchého vyřizování reklamací i ulehčením situace vlastníkům jednotek [Ibidem, str. 118-119].
3. Vzhledem k účelu SVJ, který je striktně zákonem omezen na zajišťování správy domu a pozemku, se domnívám, že přesun výkonu práv vlastníků jednotek týkajících se samotných bytů do rukou společenství by zcela přesahoval jeho zákonnou působnost. Rovněž nelze pominout fakt, že vlastníci jednotek jsou podle stávající konstrukce obsažené v § 1196 odst. (2) o. z. při uplatňování uvedených práv z vadného plnění zastoupeni společenstvím ze zákona, čímž jsou zřejmě vyloučeni z možnosti uplatnit svá práva přímo. Takovou úpravu lze ospravedlnit pouze ve vztahu ke společným částem, které jsou mnohdy ve spoluvlastnictví vysokého počtu vlastníků jednotek, přičemž uplatňování práv jednotlivými vlastníky by v těchto případech vedlo ke značným průtahům v řízení a k nehospodárnosti řízení vůbec. Pokud by se zástupčí oprávnění SVJ mělo aktivovat i v případě vad samotných bytů, nemohli by se vlastníci jednotek dovolat soudní ochrany sami, a tudíž by se takový výklad mohl příčit i článku 36 odst. (1) české Listiny základních práv a svobod. Ve prospěch výkladu, podle kterého pod režim ustanovení § 1196 odst. (2) o.z. spadají pouze vady společných částí, může svědčit rovněž to, že zákon v uvedeném ustanovení hovoří o vlastnících jednotek v množném čísle, z čehož je možné dovodit, že se vadami jednotky rozumí takové vady, které se dotýkají více vlastníků, tedy vady společných částí [Viz PRAŽÁK 2014 op. cit., str. 118].
4. Domnívám se, že výše uvedený závěr, byť se může příčit striktně jazykovému výkladu uvedeného ustanovení, obstojí i s ohledem na výkladová pravidla občanského zákoníku, která upřednostňují výklad ustanovení podle jeho smyslu před výkladem jazykovým.
5. V kontrastu se shora uvedeným je pak aktuálně jediní publikovaný judikát, a to kasační usnesení odvolacího Vrchního soudu v Praze ze dne 18.04. 2017 spisové značky 16 Cmo 2/2017, v němž bylo uvedeno:
„Obdobně podle rozsudku Nejvyššího správního soudu č. j. 4 As 149/2013-31, ze dne 31. 3. 2014, se společenství vlastníků může domáhat ochrany hmotných práv, neboť pod správu společných částí domu lze zahrnout vše, co bytovému domu slouží k upokojování potřeb vlastníků bytů … byť by se tato hmotná práva dotýkala i právní sféry jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Ačkoliv se shora citovaná judikatura vztahovala ke zrušenému zákonu o vlastnictví bytů č. 72/1994Sb., jsou její závěry jistě obdobně využitelné i v souzené věci posuzované podle o. z.
Lze tedy shrnout, že právo správy domu a pozemku ve smyslu jejich zachování jako funkčního celku opravňuje též společenství vlastníků k podání vylučovací žaloby. Jinak řečeno: společenství vlastníků je aktivně legitimováno k podání žaloby na vyloučení společných částí domu a pozemku ze soupisu konkursní podstaty.“.
6. Pro úplnost dodávám, že v rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 22.06. 2011 číslo jednací 1 As 38/2011–146 [č. 2513/2012 Sb. NSS], bylo judikováno:
„Postavení společenství vlastníků jednotek jako zákonného správce společného majetku v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek, pokud se týkají společných částí domu a pozemku (§ 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům).
Nelze přehlédnout, že Nejvyšší správní soud v předchozí věci naznal, že účastníkem řízení bylo společenství vlastníků jednotek, a nikoli jednotlivý vlastník bytové jednotky, neboť uvedl, že „vlastník jednotky je povinen strpět výkon práv a povinností společenství vlastníků jednotek spojených se správou společných částí domu. Své zájmy může uplatňovat uvnitř společenství vlastníků jednotek, např. svou účastí a hlasováním na shromáždění vlastníků jednotek jako nejvyšším orgánu společenství vlastníků jednotek (§ 9 odst. 8, § 11 zákona o vlastnictví bytů). Pouhá skutečnost, že nesouhlasí se způsobem provedení opravy a změny společných částí domu a pozemku, však nemůže odůvodňovat jeho postavení jakožto účastníka stavebního řízení vedle společenství vlastníků jednotek. Opačný výklad, podle něhož by účastníky stavebního řízení, které se týká společných částí domu nebo pozemku, museli být vedle společenství vlastníků jednotek všichni vlastníci bytových jednotek, tj. všichni členové daného společenství vlastníků jednotek, by zcela pomíjel smysl povinného vzniku společenství vlastníků jednotek. Tak by mohl každý, byť i jediný tzv. ,přehlasovaný‚ člen společenství vlastníků jednotek i na několik let blokovat výkon správy společných částí nemovitosti na úkor vlastnických práv ostatních vlastníků bytových jednotek.“ I tento rozsudek proto nepřímo dokládá, že společenství vlastníků jednotek může být účastníkem správního řízení, aniž by takovým účastníkem dokonce byli jednotliví vlastníci bytových jednotek, tudíž je namístě dovodit, že v takovém případě může společenství vlastníků uplatňovat před soudem i příslušná hmotná práva, neboť v opačném případě by nebyl nikdo, kdo by se jich mohl úspěšně dovolat.“
7. Resumé:
Ø S ohledem na kontrast mezi argumenty uvedenými v odstavcích 1. až 5. tohoto stanoviska, oproti závěrům vyplývajícím z rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 31.03. 2014 číslo jednací 4 As 149/2013–31 a rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 22.06. 2011 číslo jednací 1 As 38/2011–146, mám za to, že procesně správné mohou být oba přístupy, záleží jen na pregnantnosti argumentace, s níž by byla [resp. bude] případná aktivní věcná legitimace SVJ v žalobě [tj. pro konkrétní řízení] odůvodněna.