Aplikace fikce podle § 2238 o. z. na rozšíření předmětu nájmu (bytu)

I. Institut fikce řádně uzavřené nájemní smlouvy podle ustanovení § 2238 o. z. [„Užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.“] lze vztáhnout též na případ změny smlouvy o nájmu (družstevního) bytu spočívající „v rozšíření„ předmětu nájmu (bytu) o další prostor, jenž má být užíván k uskladňování věcí obdobně jako sklep či komora, tedy jako jeho příslušenství, jež takto bylo jako příslušenství určeno (již v období právní úpravy účinné do 31. 12. 2013) vlastníkem, a v následném užívání takového prostoru nájemcem v dobré víře po stanovenou dobu. Skutečnost, že další prostor není stavebním úřadem určen k bydlení – není zkolaudován jako byt či jeho příslušenství, nájemci nemůže být podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 na újmu; srov. § 2236 odst. 2 o. z.

II. Jestliže podle zjištěného skutkového stavu mohl institut fikce řádně uzavřené nájemní smlouvy dle § 2238 o. z. na danou věc dopadat (být aplikován), měl odvolací soud v souladu se zásadou „soud zná právo“ provést právní posouzení věci i z pohledu uvedeného ustanovení z úřední povinnosti. Poukaz odvolatele na v úvahu přicházející právní posouzení věci (právní argumentace), jež nevychází z tvrzení, měnícího skutkový stav věci, není nepřípustnou novotou ve smyslu § 205a o. s. ř.

III. Vlastník domu nemohl podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 platně přenechat společné prostory domu (např. bývalou strojovnu výtahu) k užívání jako samostatný předmět nájmu v režimu „obecného nájmu„; smluvní ujednání, které ze společných prostor činí samostatný předmět nájmu, tak v tomto rozsahu nemůže založit platný nájemní vztah (§ 688 obč. zák.).

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 1827/2025, ze dne 22. 10. 2025)