Přerušení dodávky služeb společenstvím vlastníků

I. Společenství vlastníků je oprávněno rozhodnout, zda a jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, rozhodnutí patří do působnosti shromáždění [§ 1208 písm. d) o. z.]. K zajištění dodávek těchto služeb je společenství vlastníků oprávněno sjednávat smlouvy. Rozhodování shromáždění vlastníků podle § 1208 písm. d) o. z. se musí vztahovat na všechny vlastníky jednotek, kteří jsou členy společenství, z poskytování schválených služeb nelze některé vlastníky bez důvodů vyloučit (§ 212 odst. 1 věta druhá o. z.).

I když nejde o synallagmatický závazek, je společenství vlastníků oprávněno také rozhodnout o tom, že neplatí–li vlastník jednotky úhradu za poskytované služby řádně, nebude mu služby (některé z nich) zajišťovat; takové rozhodnutí rovněž náleží do působnosti shromáždění.

II. Dodávání služeb společenstvím vlastníků nemůže být podmíněno placením příspěvků na správu domu a pozemku.

Povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku nezprošťuje vlastníka jednotky skutečnost, že mu společenství vlastníků navzdory své povinnosti některé služby neposkytuje.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024)

Přechod dluhů vlastníka jednotky v případě veřejné dobrovolné dražby

Ustanovení § 1186 odst. 2, 3 o. z. o přechodu dluhů vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a službách, včetně záloh, na nového nabyvatele se uplatní i v případě přechodu vlastnictví ve veřejné dobrovolné dražbě podle zákona č. 26/2000 Sb.

Z § 1186 odst. 2, 3 o. z. vyplývá, že dluhy přejdou na nabyvatele pouze v případě, že mohl (měl) znát jejich výši. Tomu slouží zejména institut tzv. potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku o výši dluhů, které je povinen nabyvateli doložit převodce; nabyvatel samozřejmě může být o výši dluhů informován i jinak (v kupní smlouvě, nebo se jedná o osoby blízké, které znají své finanční poměry apod.). V případě, že si nabyvatel od převodce potvrzení vůbec nevyžádá, lze mít s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z. (následek je spojen s vědomostí, kterou by si důvodně osvojila osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé) za to, že na něj dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit. Rozhodne-li se vlastník jednotky „prodat“ svou jednotku ve veřejné dobrovolné dražbě, nic mu nebrání, aby osoby, které se rozhodnou dražby zúčastnit, informoval o výši dluhu podle § 1186 odst. 2, 3 o. z.; rovněž osoby, které se dražby účastní, si musí být vědomy, že draží vlastnictví k jednotce a že se na ni vztahuje úprava § 1186 odst. 2, 3 o. z. o zákonném přechodu dluhů.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024)

Porušení povinnosti nájemce bytu platit zálohy na poskytování služeb

Podle § 687 odst. 1 obč. zák. je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby (v projednávaných věcech se jednalo o dodávku pitné vody). Splnění této povinnosti nemohl pronajímatel podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, např. povinnosti platit nájemné a úhradu za služby, nešlo totiž o tzv. synallagmatický závazek podle § 560 obč. zák.

Rovněž podle současné právní úpravy – § 2205 písm. c), § 2243 o. z. – musí pronajímatel zajistit nájemci nerušené užívání bytu po dobu nájmu, s nájemcem se může dohodnout, jaké služby mu bude zajišťovat (2247 odst. 1 o. z.), jinak mu musí zajistit tzv. nezbytné služby (§ 2247 odst. 2 o. z.). Ani podle současné právní úpravy nejde o vzájemné plnění (§ 1911 o. z.), pronajímatel nemůže podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinností nájemce, tedy nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb. V případě, že nájemce neplní svou povinnost platit zálohy (a vyúčtování) na poskytování služeb, může pronajímatel tyto dlužné částky vymáhat a může případně dát nájemci výpověď z nájmu bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušování jeho povinností.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024)