24 Cdo 2099/2024 – právní důsledky podvodného jednání některého z účastníků smlouvy / 26 Cdo 3762/2023 – nároky nájemce z porušení povinností plynoucích z nájemní smlouvy.

Právní důsledky podvodného jednání některého z účastníků smlouvy

Podle současné právní úpravy způsobuje trestný čin v oblasti občanskoprávních vztahů neplatnost právního jednání podle § 580 odst. 1 o. z., podle nějž je neplatné právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Je však nezbytné rozhodnout, zda se jedná o neplatnost jednání, které bylo postiženo trestněprávní sankcí, relativní či absolutní.

Dosavadní závěry judikatury (vážící se k tomu, kdy je smlouva uzavřená v podvodném úmyslu všemi jejími účastníky absolutně neplatná pro její současný zjevný rozpor s veřejným pořádkem, a proto není třeba se dovolávat její neplatnosti) je třeba v každém jednotlivém případě posoudit i z toho hlediska, zda je trestněprávní následek orientován proti jednomu účastníku právního vztahu, nebo zda naopak znaky skutkové podstaty trestného činu naplnilo právní jednání všech účastníků. 

Relativní neplatnost právního jednání tedy nastává v případě, pokud je trestněprávní následek orientován výhradně proti jinému, resp. druhé smluvní straně (§ 586 o. z.). Naopak absolutní neplatnost v souvislosti s trestněprávním jednáním nastává (při splnění všech dalších předpokladů) v případě, kdy znaky skutkové podstaty trestného činu naplnilo právní jednání všech účastníků. Obecně přitom platí, že neplatnost smluv má být výjimkou, nikoli zásadou, a vždy má být upřednostněn výklad, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou–li možné oba výklady (potius valeat actus quam pereat), pročež bez odpovídající námitky dotčené smluvní strany smlouvu, při jejímž uzavření jen některá ze stran jednala nepoctivě, za relativně neplatnou soud z úřední povinnosti považovat nemůže.

Vzhledem k řečenému je zcela správný závěr odvolacího soudu, že se žalobce, jakožto osoba poškozená (jež se při uzavírání kupní smlouvy žádného nepoctivého jednání nedopustil), měl vůči druhé smluvní straně dovolat neplatnosti předmětné kupní smlouvy, neboť její neplatnost nenastává ex lege, a to dokonce ani právní mocí odsuzujícího trestního rozsudku.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spisové značky 24 Cdo 2099/2024, ze dne 20. 9. 2024)

Nároky nájemce z porušení povinností plynoucích z nájemní smlouvy

Podle § 664 obč. zák. pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat. Povinnosti vymezené v citovaném ustanovením jsou základními povinnostmi pronajímatele, jejichž splnění se nájemce může – podle soudní praxe i právní teorie – domáhat soudně. 

Nájemce se tak může po pronajímateli domáhat, aby předmět nájmu udržoval ve způsobilém stavu či aby jej do takového způsobilého stavu uvedl, přičemž způsob, jak toho dosáhnout bude na pronajímateli, ale může také požadovat, aby pronajímatel odstranil nezpůsobilý stav, tj. konkrétní závadu, která mu brání v řádném užívání předmětu nájmu. Z § 664 obč. zák. pro pronajímatele také vyplývá povinnost strpět výkon práva nájmu a zajistit, aby nebylo rušeno. Jestliže pronajímatel tuto povinnost neplní a za trvání nájemního vztahu provádí (bez souhlasu nájemce) změny pronajaté věci, které právo nájmu ruší, a jestliže protiprávní jednání trvá nebo hrozí jeho opakování, může se nájemce domáhat, aby se pronajímatel zdržel přesně vymezeného rušení. 

Nájemci, do jehož práv pronajímatel neoprávněně zasahuje, mohou podle okolností případu vzniknout i další práva (práva, jež vznikají nájemci v souvislosti s potřebou oprav předmětu nájmu podle § 669 obč. zák., právo na prominutí nájemného podle § 673 obč. zák. nebo na slevu z nájemného podle § 674 obč. zák., právo odstoupit od nájemní smlouvy podle § 679 obč. zák., či právo na náhradu škody podle § 420 obč. zák.). Ta však řeší odlišné důsledky porušení pronajímatelových povinností, a nemohou plně nahradit dříve zmíněné „přímé“ nároky nájemce, jejichž účelem je zajistit, že pronajímatel dotčeným povinnostem dostojí. Bez ohledu na to, zda nájemce některé z jeho dalších práv uplatní, mu nelze upřít „přímé“ nároky na plnění pronajímatelových povinností zdržet se zásahů do řádného užívání věci a udržovat předmět nájmu ve způsobilém stavu, neboť v celé řadě případů by pak nájemci scházel adekvátní prostředek, jak na pronajímateli vynutit plnění dotčených povinností (např. tehdy, je-li pronajímatel přes včasné oznámení vad pronajaté věci nečinný a současně není v možnostech nájemce, aby její opravu zajistil sám).

(podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spisové značky 26 Cdo 3762/2023, ze dne 28. 8. 2024)