Dohoda vlastníků jednotek o užívání částí domu nad rámec podílu
I. Rozhodnutí (dohoda) vlastníků jednotek nacházejících se v domě o tom, že některou ze společných částí domu bude dočasně a za náhradu užívat jeden (či více) členů Společenství, a ostatní členové budou po tuto dobu z užívání dotčené společné části vyloučeni, není rozhodnutím, které by bylo nutné nebo účelné pro řádnou péči o takovou společnou část a bylo v zájmu všech spoluvlastníků, nejde ani o žádnou její opravu, údržbu či modernizaci. Naopak jde o rozhodnutí, které se týká samotného výkonu spoluvlastnického práva vlastníků jednotek jakožto spoluvlastníků společných částí domu.
Je však vždy nezbytné zkoumat, zda mají vlastníci jednotek v úmyslu uspořádání společných částí domu a pozemku změnit trvale, nebo zda je jejich vůlí pouze po určitou (byť i předem přesně neurčenou) dobu poskytnout společnou část domu (či pozemek) k výlučnému užívání některého (některých) z nich tak, jako by je pronajali třetím osobám, tj. zda chtějí společné části domu toliko operativně (podle aktuálních potřeb a možností) využít, kupříkladu za situace, kdy tyto prostory jinak neužívají.
Nájem zde ovšem nepřichází do úvahy, neboť spoluvlastník užívá nemovitost (její část) vždy z titulu svého (spolu)vlastnického práva, tj. na základě oprávnění vlastníka Způsobem, jakým lze v poměrech bytového spoluvlastnictví tohoto cíle dosáhnout v případech nevyžadujících změnu prohlášení vlastníka jakožto řešení trvalého charakteru, je dohoda vlastníků jednotek jakožto podílových spoluvlastníků společných částí domu a pozemku.
Vlastníci jednotek jakožto podíloví spoluvlastníci společných částí domu a pozemku se tedy mohou dohodnout, že společné části domu nebo pozemek budou nad rámec svého spoluvlastnického podílu užívat toliko někteří z nich a za jakých podmínek, tj. zejména které konkrétně, v jakém rozsahu, po jak dlouhou dobu a zda budou za toto své nadužívání poskytovat ostatním spoluvlastníkům náhradu či nikoliv. Nejde však o záležitost spadající pod pojem správy domu a pozemku; zmíněná dohoda (rozhodnutí) nespadá do působnosti společenství vlastníků (právnické osoby se svéprávností vázanou toliko na naplňování jejího účelu), nýbrž do působnosti samotných podílových spoluvlastníků, tj. vlastníků jednotek. Takové právní jednání, které je bezformální, a nemusí mít písemnou formu ani týká–li se nemovité věci, mohou vlastníci jednotek (mimo jiné způsoby) vykonat též rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků.
II. Je-li tedy předmětem projednávané věci rozhodnutí vlastníků jednotek, nikoliv rozhodnutí shromáždění jako orgánu společenství vlastníků, věcnou příslušnost krajských soudů k projednání a rozhodnutí věci nezakládá § 9 odst. 2 písm. l) o. s. ř. [přičemž o statusovou věc právnické osoby podle § 3 odst. 2 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, také nejde], a zároveň ani jiné ustanovení právního předpisu. K projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni jsou tedy podle § 9 odst. 1 o. s. ř. věcně příslušné okresní soudy.
III. Nájem společných částí domu a pozemku třetím osobám naopak pod správu domu a pozemku zařadit lze. Uzavírání smluv o nájmu společných částí za účelem správy domu a pozemku do působnosti společenství vlastníků (resp. osoby odpovědné za správu domu a pozemku) výslovně svěřuje § 10 odst. 1 písm. d) nařízení č. 366/2013 Sb., přičemž takovým účelem může být i využití prostor, které se v domě neužívají, ale i pozemků spravovaných společenstvím vlastníků tak, aby neležely ladem a vlastníci jednotek mohli mít z takového užívání třetími osobami prospěch; příjem z pronájmu není příjmem společenství vlastníků.
(podle usnesení Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 166/2025, ze dne 4. 8. 2025)