Náhrada škody způsobené zásahem do stavebního stavu jednotky

 

I. Usnesení shromáždění vlastníků jednotek o výměně stoupacího vedení v domě lze, co do závažnosti jím řešené záležitosti pro vlastníky jednotek i pro společenství samotné, přirovnat (zejména s ohledem na technickou a finanční náročnost realizace takové záležitosti) k rozhodnutí o výměně výtahů v domě nebo o výměně oken v domě, jež podle judikatury Nejvyššího soudu lze pokládat za rozhodnutí přijaté v důležité záležitosti. Pak je ovšem důležitým důvodem pro přezkoumání usnesení shromáždění vlastníků jednotek ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z. i schválení smlouvy o dílo, která stanoví konkrétní podmínky, za nichž bude výměna stoupacího vedení v domě realizována, jakož i schválení případných podstatných změn takové smlouvy.

II. Jestliže při výkonu správy domu společenstvím vlastníků jednotek má v souvislosti s údržbou či opravou společných částí dojít k nezbytnému zásahu do stavebního stavu jednotky v domě (včetně zásahu do vlastníkem jednotky vybudované části bytového jádra, jež z pohledu uvažované údržby či oprav nevybočuje z mezí standardního, obvyklého provedení, za účelem zajištění stavebního přístupu), jde stále o činnost v rámci údržby či opravy společných částí.

Ustanovení § 1183 odst. 1 o. z. ukládá vlastníku jednotky povinnost (pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu) umožnit do ní přístup, má-li být údržba, oprava, úprava, přestavba či jiné změna domu nebo pozemku (o nichž bylo řádně rozhodnuto) prováděna uvnitř jednotky nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky. V návaznosti na to § 1183 odst. 2 věta prvá o. z. stanoví, že při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků jednotek (jestliže vzniklo); jinak poměrně spoluvlastníci domu.

Právní úprava tak počítá s tím, že v rámci výkonu správy domu společenstvím vlastníků jednotek může dojít k nezbytnému zásahu do stavebního stavu jednotky v domě; je-li jím způsobena škoda, je ji povinno společenství vlastníku jednotky (ze svých prostředků) nahradit. Primárním způsobem náhrady škody je přitom uvedení do původního stavu.

III. Jestliže v rámci posuzované smlouvy o dílo byly společenstvím vlastníků jednotek sjednány též „vícepráce“ zahrnující nezbytné zjednání „stavebního přístupu“ k šachtě domu obsahující stoupací vedení přes stěnu jednotek a následné uvedení jednotky do původního stavu, jde stále o činnost v rámci výkonu správy domu společenstvím, jež jako taková je (může být) hrazena zhotoviteli z prostředků společenství. Předmětné usnesení takovou smlouvu schvalující proto z takového důvodu, z hlediska svého dopadu do vnitřních poměrů společenství, není nezákonné.

(podle usnesení Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 1750/2025, ze dne 10. 9. 2025)

 

 

K okamžiku vzniku práva z vadného plnění podle smlouvy o dílo

 

I. Vznik práva objednatele z vadného plnění je vázán na okamžik přechodu nebezpečí škody na něj. Je-li předmětem díla věc, přechází nebezpečí škody na objednatele převzetím věci.

To, že dílo nebylo dokončeno v celém rozsahu vymezeném smlouvou, neznamená, že by nemohlo dojít k předání jeho části, nebo že nemohlo dojít k přechodu nebezpečí škody na věci. Aplikace § 2606 o. z., upravujícího předání a převzetí díla po částech, není vyhrazena pouze případům, kdy provádění díla po částech vyplývá z uzavřené smlouvy; takový požadavek z dotyčného ustanovení dovodit nelze. Nebylo-li v projednávané věci prokázáno, že by se účastníci dohodli na předání výhradně celého dokončeného díla „jako funkčního celku“, možnost aplikace § 2606 o. z. vyloučena není.

II. Pokud zhotovitel (podnikatel) uplatnil důvodně námitku předčasnosti uplatnění práv z vadného plnění vůči objednateli, který je spotřebitelem, aniž ho předem řádně seznámil s tím, jaká práva (a z nich vyplývající povinnosti) mu náleží, a s podmínkami pro jejich uplatnění, počítaje v to i informaci o tom, od kdy může spotřebitel uplatnit práva z vadného plnění, pak je namístě zvážit, zda nesplnění uvedené předsmluvní informační povinnosti při důvodném uplatnění uvedené námitky nekoliduje s § 6 odst. 2 o. z., což by se (v případě zamítnutí žaloby z důvodu, že spotřebitel práva z vadného plnění uplatnil předčasně) mohlo zohlednit při rozhodování o nákladech řízení.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 33 Cdo 1792/2025, ze dne 26. 8. 2025)