Užívání nebytového prostoru v rozporu s nájemní smlouvou
I. Zákon č. 116/1990 Sb. (po změně provedené zákonem č. 360/2005 Sb.) vycházel z koncepce, že ve smlouvě o nájmu nebytových prostor musí být uveden účel nájmu jako jedna z jejích obligatorních náležitostí a že nájemce je povinen užívat pronajatý nebytový prostor v souladu se smlouvou, a tedy i s dohodnutým účelem nájmu. Jestliže jej užívá v rozporu se smlouvou, tedy i s dohodnutým účelem nájmu, má pronajímatel možnost nájem vypovědět podle § 9 odst. 2 písm. a). Při výkladu citovaného ustanovení je nutno zohlednit jeho smysl a účel, jímž nepochybně je ochrana práv pronajímatele, který má zájem na tom, aby nebytový prostor byl užíván jen k účelu, k němuž byl nájemci pronajat. Na druhou stranu ale není důvod jeho prostřednictvím sankcionovat nájemce za takové odchylky od dohodnutého účelu nájmu, které nemají podstatný vliv na využití nebytových prostor. Podpůrně lze přitom poukázat i na současnou právní úpravu nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženou v § 2302 o. z. a násl., která nepodstatné změny v činnosti nájemce (§ 2304 o. z.) nepovažuje za porušení jeho povinností vyplývajících z nájmu.
II. V projednávané věci si účastnice v čl. II. odst. 1 Nájemní smlouvy ujednaly, že účelem nájmu pronajatých prostor bude provozování „sportovně relaxačního centra v souladu s platným kolaudačním rozhodnutím„. Účel nájmu byl tedy vymezen jednak slovním spojením „sportovně relaxační centrum“ a jednak odkazem na platné kolaudační rozhodnutí, jinými hledisky omezen nebyl. Nebyl tedy vázán ani na živnostenské oprávnění nájemkyně, proto není právně významné, že k provozu restaurace i provozu baru či občerstvení je potřebné totožné podnikatelské oprávnění – hostinská činnost, jakým nájemkyně disponuje. Použité slovní spojení „sportovně relaxační centrum“ je natolik široké, že připouští i možnost, aby v nebytových prostorách bylo provozováno – vedle zařízení přímo určeného ke sportu – též zařízení určené k podávání občerstvení (což ostatně není u obdobných center neobvyklé). Kolaudačního rozhodnutí, které bylo platné ke dni uzavření Nájemní smlouvy a které v průběhu nájemního vztahu nedoznalo změn, pak s takovým zařízením výslovně počítá. Pro posouzení oprávněnosti Výpovědi je tudíž zapotřebí především zkoumat, zda se provozování restaurace v nebytových prostorách neprotivilo jejich stavebnímu určení.
Jednotná definice pojmů bar a restaurace neexistuje. I když v obecném povědomí je restaurace chápána jako hostinské zařízení, v němž je dominantní prodej pokrmů, zatímco v baru převládá spíše prodej nápojů, nelze vyloučit, že i v něm budou nabízena teplá jídla. Obě zařízení představují určitou formu stravovací služby a pro obě je také společné, že kromě občerstvení mohou nabízet i různé formy společenské zábavy. Jelikož v daném případě byly v pronajímaných nebytových prostorech zahrnuty mimo jiné i místnosti kolaudované jako kuchyň s možností vaření a bar, sezení, již při uzavření Nájemní smlouvy smluvní strany musely předpokládat, že tam budou nabízena také teplá jídla a že tam budou místa k sezení určená k jejich konzumaci. Spolu s dalšími místnostmi kolaudovanými jako místnost pro mytí nádobí, místnost pro čištění zeleniny a úklid, gastro, pak tyto prostory nepochybně mohou sloužit i provozu restauračního zařízení. Jestliže tedy nájemkyně (její podnájemce) v části pronajatých prostor provozuje takové hostinské zařízení, v němž se podává jídlo a nápoje určené primárně ke konzumaci na místě samém, nejde o natolik podstatný rozdíl, který by odůvodnil závěr, že je užívá v rozporu s kolaudačním stavem. Skutečnost, že tyto prostory neoznačila jako bar, nýbrž jako restauraci, je v této souvislosti bez právního významu. Za situace, kdy ze skutkových zjištění nevyplývá, že by provozování restaurace převažovalo nad dalšími činnostmi, k nimž jsou prostory pronajaty, tj. především k provozu sportoviště, nelze dovodit, že je žalobkyně užívá v rozporu se smlouvou, potažmo s dohodnutým účelem nájmu.
Na tom pak nemůže nic změnit ani skutková okolnost, že v rámci restaurace provozované v nebytových prostorách byl zřízen tzv. kuřácký klub (jehož smyslem nebylo nic jiného, než umožnit zákazníkům restaurace kouřit v jejích prostorách). Jakkoli tato okolnost (provozovatel provozovny stravovacích služeb povoluje kouřit v prostorách se zákazem kouření) může být významná z hlediska předpisů veřejného práva, pro (soukromoprávní) úvahu o rozporu užívání předmětných nebytových prostor s dohodnutým účelem nájmu významná není.
(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 2068/2023, ze dne 18. 10. 2023)