K nutnosti řádného a včasného oznámení vad pronajaté věci

V poměrech právní úpravy obsažené v § 668 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), upravujícím notifikační povinnost nájemce ohledně vad, k jejichž odstranění je povinen pronajímatel, Nejvyšší soud dovodil, že pronajímatel (zpravidla v postavení vlastníka předmětu nájmu) je ze zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu tak, aby tento bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat (§ 664 obč. zák.). Povinnost nájemce z hlediska notifikace potřeby oprav stíhajících pronajímatele je takto založena subsidiárně, a to za účelem docílení informovanosti pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu. Tento závěr vyplývá o to srozumitelněji v situaci, kdy pronajímatel sám – v konkrétní věci – zjistí nutnost provedení takových oprav. Pro ten případ nastupuje jeho zákonná povinnost, k jejíž realizaci není notifikace nájemce o potřebě podobných oprav bezpodmínečně nutná.

Z takto učiněných závěrů lze přitom vyjít i za současné právní úpravy. Podle § 2205 písm. b) o. z. je pronajímatel rovněž povinen udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, a zároveň není pochyb o tom, že notifikační povinnost nájemce obsažená v § 2208 ve spojení s § 2214 o. z. slouží taktéž k zajištění informovanosti pronajímatele o vadách pronajaté věci, které je povinen odstranit tak, aby byl schopen dostát své již zmíněné zákonné povinnosti. Je to zpravidla nájemce, kdo má k věci přístup, a je tudíž schopen existenci případné vady předmětu nájmu zjistit. Pokud ovšem pronajímatel vadu zjistí sám, ať už v souvislosti s pravidelnou prohlídkou věci (§ 2219 odst. 1 o. z.) či jinak, nemělo by sankcionování nájemce (nemožností uplatnění práv vypočtených v § 2208 odst. 1 o. z.) za nesplnění oznamovací povinnosti význam. Ke shodnému právnímu názoru ostatně dospěla i komentářová literatura, z níž vyplývá, že podstatná je zde i skutečnost, zda pronajímatel o vadě věděl či musel vědět. Smyslem oznamovací povinnosti podle komentovaného ustanovení (§ 2214 o. z.) je získání této informace pronajímatelem, aby mohl vady odstranit. Jestliže tuto informaci již má (např. v důsledku prohlídky podle § 2219 o. z.), postrádalo by smysl postihovat nájemce pro nesplnění oznamovací povinnosti.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 2294/2023, ze dne 12. 6. 2024)

Určení výše ceny věci (plnění) v souvislosti s neúměrným zkrácením

Již v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 42/2021 Nejvyšší soud dovodil, že podstatou neúměrného zkrácení dle § 1793 o. z. je možnost požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, pokud se – při porovnání obvyklé ceny vzájemně poskytnutých plnění – ukáže býti plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana a pokud jí druhá strana nedoplní, oč byla zkrácena. Pro aplikování neúměrného zkrácení není třeba zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti nebo lehkomyslnosti, jako je tomu u institutu lichvy (subjektivní prvek). Rozhodující je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění (objektivní prvek). Slouží k ochraně smluvní strany, která je fakticky slabší v důsledku nedostatku informací, ale k jeho aplikaci není třeba, aby strana, která se ochrany domáhá, byla za slabší smluvní stranu uznána. Jeho užití bude namístě nikoliv ve všech případech, kdy se ukáže, že strany ujednaly vzájemná plnění v nepřiměřené výši, ale pouze v případech jejich hrubého nepoměru. Nejedná se totiž o nástroj pro zajištění rovnováhy vzájemných plnění u jakékoliv disbalance, ale jeho smyslem je postihovat pouze extrémní odchylky. Je to proto, že tento institut představuje zásah do právní (smluvní) jistoty stran, tudíž je třeba k němu přistupovat velmi zdrženlivě. (…) Při porovnání vzájemných plnění (test disparity) se vychází z obvyklé ceny v daném místě a čase (§ 492 o. z.). Jde primárně o porovnání poměru obvyklé ceny plnění a protiplnění, ale hrát roli mohou i další okolnosti. (…) Z povahy kritéria pro posouzení neúměrného zkrácení je zřejmé, že hrát roli mohou pouze okolnosti týkající se ve smlouvě sjednaného poměru výše plnění v daném místě a čase. Důkazní břemeno je na straně toho, kdo zkrácení tvrdí.

Hrubý nepoměr, jak vyplývá z výše citovaných závěrů, je třeba zkoumat (porovnávat) ve vztahu k tomu, k čemu se strany zavázaly ve smlouvě. Porovnávají se ta plnění, k nimž se strany ve smlouvě zavázaly. V případě kupní smlouvy jde typicky o zpochybnění ve smlouvě sjednané kupní ceny, a to proto, že tato je v hrubém nepoměru k hodnotě prodávané věci. V projednávané věci odvolací soud při posouzení otázky, zda došlo k neúměrnému zkrácení kupujícího, nevycházel z porovnání plnění sjednaných ve smlouvě, nýbrž porovnával v kupní smlouvě sjednanou kupní cenu se skutečným stavem dotyčného vozidla (vozidla s nájezdem 438 000 km), ač měl porovnávat vozidlo (jeho stav a vlastnosti), k jehož předání se prodávající ve smlouvě zavázala, což podle zjištění obou nalézacích soudů mělo být vozidlo s nájezdem 38 470 km (oba soudy vyšly z toho, že kupující o vyšším nájezdu informován nebyl). Odvolací soud přitom nezpochybnil právní závěr soudu prvního stupně, který rozdíl mezi deklarovaným a skutečným nájezdem dotyčného vozidla vyhodnotil jako vadu věci (rozpor s kupní smlouvou) se závěrem, že kupující z toho vyplývající nárok uplatnil opožděně. Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci byl proto uplatněn důvodně, neboť oba soudy ve smlouvě sjednanou kupní cenu neporovnávaly s protiplněním, k němuž se prodávající ve smlouvě zavázala. Jen pro úplnost dovolací soud poznamenává, že uvedený přístup se liší od situace při vypořádání smlouvy zrušené například z důvodu neúměrného zkrácení, tedy při vrácení plnění v případě, kdy namísto plnění, které již vydat nelze, náleží peněžitá náhrada.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 33 Cdo 2313/2023, ze dne 28. 5. 2024)