Dělitelnost investičního pozemku při vypořádání spoluvlastnictví

 

Zatímco dohodou mohou spoluvlastníci spoluvlastnictví zrušit a vypořádat kterýmkoli ze způsobů uvedených v § 1141 o. z., ustanovení § 1143 až 1147 o. z. ukládají soudu primárně vypořádat zrušené spoluvlastnictví reálným rozdělením věci. Pouze „není–li to dobře možné„, lze přikázat věc za přiměřenou náhradu spoluvlastníkovi, a jen nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, lze nařídit její prodej ve veřejné dražbě a rozdělit výtěžek mezi spoluvlastníky.

Při zvažování výjimečné nedělitelnosti nezastavěného pozemku je třeba vycházet z toho, že jde o vypořádání soukromoprávního vztahu, a že uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného (§ 1 odst. 1 o. z.), a tudíž je třeba přihlížet především k soukromým zájmům účastníků.

Při zvažování, zda nezastavěný pozemek je v konkrétním případě výjimečně nedělitelný, nelze brát do úvahy jen možnost jeho přímého (fyzického) užívání nově vzniklých pozemků účastníky po jeho rozdělení, ale je třeba brát do úvahy i jiné možnosti jeho využití, přinášející účastníkům nebo některému z nich prospěch. Ten může spočívat i v úplatném přenechají užívání další osobě (např. nájem, pacht), i v očekávání zvýšení ceny pozemku v důsledku připravované změny územního plánu apod. S přihlédnutím k specifickým rysům konkrétní věci tak nelze zcela vyloučit rozdělení pozemku ani v případě, že k některému z nově vzniklých pozemků nebude zajištěn přístup; půjde zejména o situaci, kdy pozemek je zatížen věcným břemenem ve prospěch třetí strany, která má přístup zajištěn, a spoluvlastník, kterému má být pozemek přikázán do vlastnictví, sám přístup nepožaduje a s tímto způsobem vypořádání souhlasí.

V dané věci žalované požadovaly reálné rozdělení nezastavěného pozemku s tím, že spoluvlastnické podíly pořídily jako investici s ohledem na možné budoucí využití nově vzniklých pozemků. To je zcela legitimní účel, ke kterému mohou sloužit i nově vzniklé pozemky, přesto, že je žalované nebudou moci fyzicky užívat buď vůbec, nebo jen omezeně. Není pak věcí soudů zvažovat „kvalitu“ takové investice, ledaže by šlo o zcela nereálné očekávání a jako skutečný motiv by vyšlo najevo např. zjevné zneužití práva žádat reálné rozdělení věci s cílem poškodit ostatní spoluvlastníky (jiného spoluvlastníka). Hypotetická možnost komplikací při užívání, správě a údržbě pozemku, ke kterým by mohlo v budoucnu dojít, nemůže sama o sobě vyloučit jeho reálné dělení.

Odvolací soud nezjistil, že by rozdělení pozemku bránilo jeho využití pro letiště (to je zajištěno legálním věcným břemenem), ani že by se rozdělením podstatně snížila jeho hodnota (§ 1144 odst. 1 o. z.). To, že žalované k němu nemají zajištěn přístup, není při zamýšleném způsobu jeho užívání rozhodující. Za tohoto stavu je závěr o nedělitelnosti pozemku zjevně nepřiměřený a rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spisové značky 22 Cdo 1338/2021, ze dne 28. 7. 2021)

 

 

Konkurence žaloby na oddělení a žaloby na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

 

Žaloba na oddělení ze spoluvlastnictví (§ 1140 odst. 2 o. z.) je zvláštním případem žaloby na ukončení účasti některého spoluvlastníka ve spoluvlastnickém vztahu (§ 1143 o. z.); každá z těchto žalob má vlastní, částečně odlišné předpoklady pro vyhovění. Uplatní-li tedy v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví některý z účastníků výslovně právo na oddělení ze spoluvlastnictví, je třeba o tomto návrhu věcně rozhodnout, bez ohledu na to, zda jsou splněny podmínky pro oddělení. To platí i opačně, je-li v řízení o oddělení ze spoluvlastnictví uplatněn návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. V těchto případech jde buď o vzájemný návrh, nebo v případě, že oba návrhy podá stejný účastník, o objektivní kumulaci. V takovém případě soud zkoumá, zda jsou splněny podmínky pro oddělení nebo podmínky pro zrušení a vypořádání ze spoluvlastnictví; zjistí-li, že jsou splněny podmínky pro vyhovění jednomu z těchto návrhů, pak mu vyhoví a druhý zamítne (eventualitu, že by byly splněny podmínky pro vyhovění oběma návrhům, nicméně vyloučit nelze). Nemůže však na zjištění o nedostatku podmínek pro vyhovění návrhu na oddělení ze spoluvlastnictví „bez dalšího“ reagovat jen tím, že jej považuje za procesní návrh ve věci řízení o zrušení a vypořádání ze spoluvlastnictví. Pokud tak však učiní, nevyčerpá předmět řízení, a účastníci se mohou nápravy domáhat podle § 166 o.s. ř. [„(1) Nerozhodl-li soud v rozsudku o některé části předmětu řízení, o nákladech řízení nebo o předběžné vykonatelnosti, může účastník do patnácti dnů od doručení rozsudku navrhnout jeho doplnění. Soud může rozsudek, který nenabyl právní moci, doplnit i bez návrhu. … (2) Doplnění o část předmětu řízení učiní soud rozsudkem, pro nějž platí obdobně ustanovení o rozsudku; jinak o doplnění rozhodne usnesením. Nevyhoví-li soud návrhu účastníka na doplnění rozsudku, usnesením návrh zamítne. … (3) Návrh na doplnění se nedotýká právní moci ani vykonatelnosti výroků původního rozsudku.“], není to však zásadně důvod pro zrušení rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví v dovolacím řízení, je-li rozsudek jinak správný.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spisové značky 22 Cdo 1338/2021, ze dne 28. 7. 2021)