Nárok na náhradu za snížení tržní ceny nemovitosti

 

I v případě nemovitých věcí může nastat stav, kdy dojde ke snížení jejich tržní hodnoty v důsledku poškození vzniklého při škodní události, jež bylo odstraněno a došlo k obnovení jejich technické a funkční hodnoty (např. vyplavený dům, u kterého i po vysušení a odstranění škody mohou přetrvávat obavy potenciálních kupujících například ze vzniku plísní, v důsledku čehož bude snížena jeho tržní hodnota oproti situaci, kdy by ke škodní události nedošlo). 

Ke snížení obvyklé ceny nemovitosti může ale dojít i v případě, že k vlastnímu (fyzickému) poškození nedošlo (např. nově vzniklý prašný provoz v bezprostřední blízkosti nemovitosti nebo vybudování dálnice v její blízkosti). Takové snížení pak může být v příčinné souvislosti s protiprávním jednáním škůdce (např. imise způsobené stavbou vytvořenou bez stavebního povolení). Jestliže tedy odvolací soud v projednávané věci uzavřel, že nebyl-li byt při havárii přímo poškozen, nemohla žalobci vzniknout škoda snížením obecné ceny jeho bytové jednotky, je jeho závěr nesprávný.

Lze shrnout, že škoda na nemovitosti spočívající ve snížení její obvyklé ceny (jejím obchodním znehodnocení) může vzniknout, aniž by nemovitost byla fyzicky poškozena (bylo třeba ji opravovat), a to již k okamžiku škodní události, bez závislosti na tom, jak poškozený s nemovitostí naloží (zda ji prodá či nikoli).

 

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 25 Cdo 1548/2020, ze dne 12. 4. 2022)

 

 

Nedodržení lhůty k odstoupení v případě trvajícího prodlení

 

Stávající občanský zákoník nepřevzal předchozí úpravu § 345 odst. 3 obch. zák., kdy nevyužití práva odstoupit pro podstatné porušení ve stanovené lhůtě znamenalo nastoupení režimu stanoveného pro porušení nepodstatná.

V případech porušení smlouvy podstatným způsobem a v případech podstatného porušení smluvní povinnosti prodlením vzniká věřiteli právo od smlouvy odstoupit. Má možnost volby, zda využije svého práva a od smlouvy odstoupí nebo zda bude na smlouvě (na splnění smluvní povinnosti) setrvávat a zda dlužníkovi poskytne možnost jeho povinnost splnit v dodatečné přiměřené lhůtě. Pokud se rozhodne od smlouvy odstoupit, oznámení odstoupení musí být provedeno (oznámeno) ve lhůtě bez zbytečného odkladu, přičemž provedenou volbu již nelze měnit. Neučiní-li tak (nevyužije své právo), nebrání mu to odstoupit od smlouvy později s odkazem na obdobné jednání druhé strany.

Nelze souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že v případě nedodržení lhůty bez zbytečného odkladu nemohou nastat účinky odstoupení. Nedodržení uvedené lhůty má totiž význam pouze tehdy, pokud dlužník svou povinnost (byť dodatečně) splní předtím, než mu věřitel oznámí, že odstupuje. V případě trvajícího prodlení dlužníka je však skutečnost, zda věřitel od smlouvy odstoupil ve lhůtě bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděl (§ 1977 o. z.), bez právního významu, neboť i odstoupení od smlouvy po marném uplynutí uvedené lhůty – při trvajícím prodlení dlužníka – vyvolalo právní následky předvídané ustanovením § 2004 odst. 1 o. z. Jinak řečeno – prokáže–li věřitel, že od smlouvy z důvodu porušení povinnosti dlužníkem odstoupil, je na dlužníkovi, aby prokázal, že závazek splnil včas (neboť jedině tehdy může mít dodržení uvedené lhůty právní význam), nebo že důvod pro odstoupení neexistoval.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 33 Cdo 456/2021, ze dne 19. 4. 2022)