Odstranění stavebních úprav provedených nájemcem v bytě bez souhlasu
I. Ustálená soudní praxe v poměrech předchozí právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 dovodila, že ustanovení § 694 obč. zák. slouží k ochraně vlastnického práva pronajímatele bytu před neoprávněnými zásahy ze strany nájemce do předmětu nájemního (vlastnického) vztahu. Činí tak zákazem takových zásahů (§ 694 věta první obč. zák.) a výslovným stanovením sankce za protiprávní jednání nájemce, který do vlastnického práva neoprávněně zasáhl (§ 694 věta druhá obč. zák.). Přitom z hlediska ustanovení § 694 obč. zák. je třeba stavební úpravou a jinou podstatnou změnou v bytě rozumět každý zásah, který mění stavební uspořádání bytu. Konkrétně může jít mimo jiných případů o zavádění nebo změnu vodovodního, elektrického, plynového či jiného vedení, odstraňovaní a vyměňování kamen, vysekávání otvorů do komínů, zazdívání nebo prorážení oken, přemístění dveří a odstraňování nebo zřizování příček.
Z uvedených tezí lze vyjít i v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014. Dotčená ustanovení o. z. také nepochybně slouží k ochraně pronajímatele, resp. k ochraně jeho vlastnického práva, před neoprávněnými zásahy do předmětu jeho vlastnictví ze strany nájemce. Předně tak činí výslovným zákazem změn (stavebních úprav, oprav apod.) pronajaté věci bez souhlasu pronajímatele – viz § 2220 odst. 1 větu první o. z. [„Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.„] a § 2263 odst. 1 větu první o. z. [„Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.„]. Z odstavce druhého § 2220 o. z. [„Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.„] je také výslovně zřejmá sankce pro nájemce, jenž změnu pronajaté věci provede bez souhlasu pronajímatele – je povinen věc uvést do původního stavu kdykoliv o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu. Současně nelze přehlédnout, že § 2263 odst. 2 o. z. [„Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.„], jako součást zvláštní úpravy nájmu bytu a domu, se zabývá odstraněním nájemcem provedené změny toliko při skončení nájmu. Pronajímateli však nelze upřít právo zakotvené v rámci obecných ustanovení o nájmu domáhat se kdykoliv, tj. i v době trvání nájmu, uvedení věci do původního stavu, jestliže nájemce porušil svou povinnost a změnu pronajaté věci provedl bez jeho souhlasu (či dokonce navzdory jeho nesouhlasu).
Jestliže tedy nájemce bytu (domu) provede úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu (domu) bez souhlasu pronajímatele, je pronajímatel oprávněn domáhat se uvedení bytu (domu) do původního stavu nejen při skončení nájmu (§ 2263 odst. 2 [„Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.„] ve spojení s § 2293 odst. 3 o. z. [„Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.„]), ale i v průběhu jeho trvání ve smyslu ustanovení § 2220 odst. 2 o. z.
II. V projednávané věci nájemkyně bytu bez souhlasu pronajímatele změnila vedení rozvodů vody v bytě tak, že původní přívod vody do kuchyně odstranila (zaslepila) a vodu do kuchyně nově vede z rozvodu původně určeného pouze pro koupelnu a WC. Zcela nepochybně jde o změnu věci ve smyslu § 2220 o. z., resp. o opravu, přestavbu či jinou změnu bytu podle § 2263 o. z., a také o podstatný zásah do vlastnického práva pronajímatele. Jedině on je totiž oprávněn rozhodnout, jakým způsobem se svou věcí naloží, tedy – jde-li o byt – kupříkladu zda a jakým způsobem jej stavebně upraví či opraví.
Úvahy ohledně účelnosti a hospodárnosti uvedení věci (bytu) do původního stavu zde nemají místo. Právní úprava s takovým posouzením nepočítá, jestliže kategoricky uvádí, že nájemce „uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá„, a že „při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl“. Nehovoří tedy o možnosti, účelnosti či hospodárnosti odstranění neoprávněně provedené změny věci nájemcem.
III. Pro nájem družstevního bytu se (kromě některých záležitostí upravených v rámci ustanovení z. o. k.) použijí ustanovení občanského zákoníku o nájmu s tím, že podrobnější úpravu užívání bytu mohou obsahovat i stanovy bytového družstva.
(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 33/2023, ze dne 7. 6. 2023)
Aplikace právní úpravy zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, na podnájem bytu