Škoda vzniklá porušením povinnosti převést věc na předkupníka

 

I. Zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv. Věcné předkupní právo zakládá podle § 2144 odst. 1 o. z. [„Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.“]  oprávnění předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí, aby mu ji převedl za příslušnou úplatu, tedy takovou, za kterou byla věc koupena koupěchtivým (tzv. právo retraktu). Oprávnění předkupníka koresponduje povinnost nástupce prodat věc za příslušnou úplatu předkupníkovi. Nesplní–li nástupce svou povinnost, je předkupník oprávněn domáhat se převodu vlastnického práva proti nástupci žalobou, vznikla–li však předkupníkovi škoda v důsledku porušení povinnosti nástupce převést mu věc podle § 2144 odst. 1 o. z., je nástupce podle § 2910 o. z. [„Škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.“] povinen předkupníkovi škodu nahradit.

II. V projednávané věci původní vlastníci stavby porušili svou zákonnou povinnost, která dospěla uzavřením kupní smlouvy s žalovaným, nabídnout podle § 2140 odst. 1 o. z. [„Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).“] stavbu žalobci ke koupi za kupní cenu 40 000 Kč. Splnění této povinnosti zmařili převedením vlastnického práva ke stavbě na žalovaného. Převedením vlastnického práva ke stavbě na žalovaného dále vzniklo žalobci právo, aby na něj žalovaný převedl vlastnictví ke stavbě za 40 000 Kč, které vůči žalovanému uplatnil. Vyhověl–li by žalovaný výzvě, získal by žalobce stavbu za stejných podmínek, jaké byly sjednány mezi původními vlastníky a žalovaným a žádná škoda by mu nevznikla. Žalovaný však povinnost podle § 2144 odst. 1 o. z. uzavřít s žalobcem kupní smlouvu nesplnil, naopak její splnění zmařil tím, že uzavřel kupní smlouvu s další osobou. Tím dospěla povinnost žalovaného nabídnout žalobci stavbu ke koupi za 150 000 Kč, která byla dále zmařena převedením vlastnického práva ke stavbě na další osobu, čímž vzniklo žalobci znovu právo retraktu, tentokrát vůči této další osobě, avšak příslušnou úplatou se v důsledku jednání žalovaného již stala částka 150 000 Kč.

Závěr odvolacího soudu, že žalovaný za porušení své povinnost uzavřít s žalobcem kupní smlouvu podle § 2144 odst. 1 o. z. nenese odpovědnost, je tudíž nesprávný. Byl-li žalobce nucen koupit stavbu za kupní cenu vyšší než 40 000 Kč, představuje rozdíl v kupní ceně majetkovou újmu (škodu) na straně žalobce, vzniklou porušením zákonné povinnosti žalovaného převést na žalobce (předkupníka) stavbu za příslušnou úplatu podle § 2144 odst. 1 o. z., za kterou žalovaný odpovídá podle § 2910 o. z. Škoda přitom nemohla vzniknout dříve než nabytím stavby žalobcem za částku vyšší než 40 000 Kč od nástupce žalovaného, vůči němuž mu zůstalo věcné předkupní právo zachováno, byť již s jiným obsahem, pokud jde o výši „příslušné úplaty“.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 25 Cdo 3302/2021, ze dne 10. 2. 2022)

 

 

Škoda způsobená porušením povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí

 

I. Občanský zákoník připouští možnost vzniku povinnosti k náhradě škody mezi kontrahenty jak v případě, že je již smlouva uzavřena, tak za určitých podmínek i v situaci, kdy předsmluvní jednání ještě nebyla završena uzavřením smlouvy. Podmínky pro vznik povinnosti k náhradě škody jsou přitom v obou situacích rozdílné, proto je třeba mezi nimi rozlišovat.

Úprava tzv. předsmluvní odpovědnosti stojí na obecné povinnosti jednat poctivě, a to i při jednání o uzavření smlouvy. Ustanovení § 1728 o. z. [„(1) Každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít. … (2) Při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít.„] dopadá na případy, kdy strana zahájí jednání a pokračuje v něm, aniž by vůbec měla vůli smlouvu uzavřít, § 1729 o. z. [„(1) Dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. … (2) Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.“] na případy bezdůvodného přerušení jednání o smlouvě poté, kdy je u druhé strany vyvolána představa, že smlouva bude uzavřena. Prioritou je vždy svoboda smluvního vyjednávání, která je prolamována pouze tehdy, odporuje–li její prosazování principu poctivosti jednání.

Povinnost k náhradě škody způsobené porušením smluvní povinnosti vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí oproti tomu spadá pod ustanovení § 2913 o. z. [„(1) Poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. … (2) Povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.“], neboť tento nástroj k uzavření zamýšlené smlouvy je již sám o sobě smlouvou, jejíž porušení zakládá tzv. kontraktní odpovědnost. Nárok na náhradu škody z toho plynoucí nemusí být vyloučen ani tím, že smlouva o smlouvě budoucí následně zanikla. Odpovědnost podle § 2913 o. z. je objektivní, zavinění se nezkoumá a vnitřní vztah škůdce ke vzniku škody je bez významu, neboť základním předpokladem vzniku odpovědnosti je v tomto případě porušení smluvní povinnosti škůdcem.

II. V projednávané věci bylo zjištěno, že jednání mezi účastníky o prodeji pozemků žalovaných vyústilo v uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tedy tu již byla specifická, byť nikoliv finálně zamýšlená smlouva. Z hlediska právní kvalifikace jednání mezi účastníky proto nešlo pouze o počínání v rámci předsmluvního jednání, nýbrž již o postup v rozporu se smluvně založenou povinností (soudy konstatovaly, že žalovaní nepředložili žalobcům požadované listiny o zaplacení nedoplatků kupních cen) podle § 2913 o. z., který ovšem protiprávní jednání zakládající povinnost k náhradě škody nespojuje s nepoctivostí při dojednávání smlouvy, ale přímo s porušením smluvním ujednáním založené povinnosti. Zmíněná smluvní povinnost předložit požadovaná potvrzení přitom byla zjevně koncipována jako jeden z kroků, jež měly vést k uzavření kupní smlouvy. Konstatoval-li tedy odvolací soud absenci protiprávního jednání na straně žalovaných, aniž by se blíže zabýval uvedenými zjištěními a jejich významem z pohledu § 2913 o. z. a danou situaci posuzoval jen z pohledu tzv. předsmluvní odpovědnosti ve smyslu § 1729 o. z., není právní posouzení věci správné.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 25 Cdo 3062/2021, ze dne 10. 2. 2022)