K aplikaci § 2149 odst. (2) o. z. při uplatnění předkupního práva
I. Pojem „neoddělitelnost věcí“ ve smyslu § 2149 odst. (2) o. z. [„Zavázal-li se koupěchtivý koupit věc společně s jinými za souhrnnou cenu, zaplatí předkupník poměrnou část souhrnné ceny. Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození.“] zákon blíže nedefinuje. Jde zde o právní normu s tzv. relativně neurčitou hypotézou, tj. normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a která tak přenechává soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Každý případ může být jedinečný, a aby soud přijal rozhodnutí, které lze považovat za „spravedlivé“, musí vždy přihlédnout ke všem zjištěným okolnostem. Půjde tedy o rozhodnutí odvíjející se od individuální situace, jež bude záležet na úvaze soudu, kterou bude možné v dovolacím řízení zpochybnit pouze tehdy, bude-li zjevně nepřiměřená.
II. Korekční pravidlo obsažené v § 2149 odst. (2) o. z. má bránit takovým dopadům předkupního práva, které by ve svém důsledku znamenaly znehodnocení dalších věcí, na něž se předkupní právo nevztahuje. Při úvaze o vztahu k věci zatížené předkupním právem bude třeba vycházet především z jejich charakteru a povahy, způsobu jejich řádného využití, požadavku na údržbu a hospodaření s takovými věcmi, s přihlédnutím k jejich dalšímu ekonomickému využití. Zejména jde-li o nemovitosti, lze jistě přihlédnout i k požadavku na zajištění dalšího přístupu k nim. Obecně lze přitom uzavřít, že soud musí při svých úvahách přihlížet k tomu, zda dojde k znehodnocení dalších funkčně či jinak provázaných věcí prodávajícího v důsledku vlastnického oddělení věci zatížené předkupním právem. Především musí být zváženo, zda úzká vazba mezi věcmi neznamená ztrátu ochoty koupěchtivého získat zbylé věci, respektive zda samostatný prodej věci zatížené předkupním právem nezpůsobí neprodejnost dalších věcí na sebe úzce navázaných. Tomu odpovídá úvaha o tom, aby po oddělení zatížené věci nepředstavovaly na ní navázané věci pro vlastníka pouze znehodnocenou část vlastnictví.
Zároveň je ovšem nutné poměřovat zájem prodávajícího se zákonem chráněným právem předkupníka na realizaci jeho předkupního práva, které se má zásadně vztahovat pouze na věc předkupním právem zatíženou. Jde tedy o to zachovat poměr mezi oběma chráněnými zájmy řešením, které bude splňovat parametry rozumného uspořádání právních poměrů mezi účastníky. To s vědomím toho, že možnost požadovat po předkupníkovi koupi dalších věcí představuje zákonnou výjimku a bude tedy v tomto směru namístě restriktivní výklad.
III. Pojem neoddělitelnost věci ve smyslu § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. by měl být svým obsahem užší než například judikaturou vykládaný pojem „funkční souvislost a neoddělitelnost“ ve sporech restitučních. Podstatná je především ochrana zákonem upraveného práva předkupníka na realizaci předkupního práva. Výjimka upravená v § 2149 odst. 2 větě druhé o. z. proto musí být vykládána restriktivně, s ohledem na smysl a účel předkupního práva, kterým je možnost předkupníka získat vlastnické právo zásadně pouze k zatížené věci. Přesto nelze zcela vyloučit, aby soudy v judikatorních závěrech vztahujících se k výkladu pojmu funkční souvislost v restitučních věcech hledaly určité vodítko i při aplikaci zákonné výjimky podle § 2149 odst. 2 o. z., to však vždy při respektování specifické ochrany předkupního práva.
(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 22 Cdo 2286/2024, ze dne 28. 4. 2026)
Námitka neplatnosti právního jednání pro nedodržení ujednané formy
Jakkoliv § 582 odst. (2) o. z. [„(1) Není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních. … (2) Není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.“] neobsahuje výslovné ustanovení obdobné znění čl. 29 odst. 2 Vídeňské úmluvy o smlouvách o mezinárodní koupi zboží, dle kterého strana může svým chováním ztratit možnost dovolávat se tohoto ustanovení v rozsahu, v jakém druhá strana spoléhala na toto chování, je tento závěr i v poměrech občanského zákoníku plně odvoditelný ze zákazu zneužití práva a z principu poctivosti (§ 6 a § 8 o. z.).
I pro výkon práva vznést námitku neplatnosti právního jednání pro nedodržení ujednané formy platí, že nesmí být v rozporu s principy poctivosti. Je vždy na zvážení soudu, zda doložce písemné formy změny smlouvy přiznat plný účinek, a vyslovit proto neplatnost právního jednání, které mění závazek jinak než sjednanou formou, či zda této námitce právní účinky odepřít. Při těchto úvahách soudy musí na jedné straně brát zřetel k autonomii vůle stran, které mění závazek jiným než ujednaným způsobem (formou), a na straně druhé zohlednit účel a smysl sjednané doložky písemné formy změny smlouvy. Pravidelně jde o ujednání, které má za cíl zvýšení právní jistoty ohledně změny obsahu právního vztahu a omezuje případné spory o obsahu změny závazku v soukromoprávním styku.
V obecné rovině lze předpokládat, že závěr soudu o nemožnosti strany dovolat se neplatnosti změny závazku pro nedostatek formy přichází v úvahu zejména v případech zneužití (dovolání se) formy. O takovém zneužití lze uvažovat např. tehdy, kdy strana vlastním chováním vzbudí v druhé smluvní straně důvodnou důvěru v to, že jednáno bude bezformálně (resp. že toto jednání akceptuje), nebo tím, že bez výhrad přijme či poskytne plnění dle neformálně změněné smlouvy. V takových případech je nutno mít na zřeteli princip důvěry, podle něhož se poskytuje zásadně ochrana té osobě, která činila právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav. Ten, kdo vyvolal určité jednání, se nesmí ex post dovolávat vad jednotlivých úkonů, které sám způsobil.
(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 23 Cdo 1649/2025, ze dne 14. 4. 2026)