Odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání

I. Od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání lze odstoupit v případě prodlení podle § 1977 o. z. [„Poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla.“].

Jedním z následků prodlení, je-li jím porušena povinnost podstatným způsobem, je podle § 1977 o. z. možnost bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podmínky odstoupení od smlouvy se tak zcela nekryjí s možností dát výpověď bez výpovědní doby podle § 2232 o. z. [„Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.“], která předpokládá zvlášť závažné porušení povinnosti a vznik značné újmy a která by v případě prodlení s odevzdáním pronajaté věci přicházela v úvahu, neboť úprava nájmu následky prodlení speciálně neřeší. Uvedené instituty směřující k ukončení nájemního vztahu se tak nevylučují, neboť okamžitá výpověď dle § 2232 o. z. je na rozdíl od odstoupení od smlouvy podmíněna vznikem značné újmy.

Vzhledem k tomu, že i nájemní vztahy jsou vztahy závazkové, vztahují se na ně všeobecná ustanovení o závazcích (§ 1721 – § 2054 o. z.), pokud úprava nájmu (§ 2201 – § 2331 o. z.) neobsahuje ustanovení zvláštní. Zákonná možnost odstoupení v úpravě nájmu výslovně zakotvena není, ale není vyloučeno, aby si možnost odstoupení v nájemní smlouvě týkající se prostoru sloužícího k podnikání strany sjednaly. Proto není důvod nepřipustit zákonné odstoupení od nájemní smlouvy v případě prodlení podle obecné úpravy v § 1977 o. z., je–li prodlením smluvní povinnost porušena podstatným způsobem.

II. Nepředání věci v ujednané době a ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu nájmu je podstatným porušením smluvní povinnosti ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z. [„Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.“].

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 2177/2021, ze dne 4. 4. 2022)

Neplacení nájemného při nepřevzetí předmětu nájmu z důvodu vad

Dosavadní judikatura vycházející z obč. zák. ohledně nájmu nebytových prostor dovodila, že nájemce byl povinen platit dohodnuté nájemné z nebytových prostor i přesto, že mu byly odevzdány ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému účelu nájmu a že je z tohoto důvodu neužíval, jestliže neblahý stav nebytových prostor mu byl znám od počátku (od okamžiku jejich odevzdání), nijak na něj v průběhu nájemního vztahu nepoukazoval a ani nečinil žádné kroky směřující k jeho nápravě či k ukončení nájemního poměru. Zároveň však měl takový nájemce právo na poskytnutí slevy z nájemného nebo na prominutí nájemného podle § 673 až 675 obč. zák. či možnost od smlouvy odstoupit nebo ji písemně vypovědět podle § 9 odst. 3 písm. c) zákona č.116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.

Uvedené závěry se uplatní i v současné právní úpravě, neboť ustanovení § 673 – 675 obč. zák. mají svůj odraz v § 2208 o. z. [„(1) Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. …(2) Nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného. … (3) Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.“].

Toto ustanovení i shora uvedené judikatorní závěry se však vztahují na situaci, kdy nájemce předmět nájmu i s vadami převezme. V dané věci ale nájemce předmět nájmu důvodně nepřevzal a činil kroky směřující k ukončení nájemního vztahu. Jestliže vzniká nájemci právo na prominutí nájemného v případech, kdy nemůže převzatou věc pro vady užívat, lze z toho odvodit, že v případech, kdy věc pro takové vady nepřevzal, není povinen nájemné platit hradit.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 2177/2021, ze dne 4. 4. 2022)