Předkupní právo nájemce k jednotce podle § 1187 odst. (1) o. z.
V ustanovení § 1187 odst. (1) o. z. [„Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.“] je obsažena speciální úprava zákonného předkupního práva nájemce (včetně jeho zániku) pro oblast bytového spoluvlastnictví. V případech zákonného předkupního práva (tedy formálně vzato i předkupního práva podle § 1187 odst. 1 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu. Z úpravy nastavené v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. však vyplývá, že jejím cílem není primárně zájem na co největším zisku z prodeje (bytových) jednotek, nýbrž zájem na privatizaci bytového fondu a v rámci toho na tom, aby jednotky při jejich prvním převodu získali do svého vlastnictví zejména jejich nájemci, zde fyzické osoby, které dřívější nájemní byty jako jejich nájemci s ohledem na tehdejší poměry dlouhodobě užívali a uspokojovali v nich svou bytovou potřebu a na něž se ochrana upravená v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. právě vztahovala. Při takto nastaveném přístupu jde v citovaném ustanovení především o ochranu nájemce dřívějšího nájemního bytu; ta ovšem, a to i z důvodů právní jistoty v těchto vztazích, nemůže být bezbřehá, a proto občanský zákoník v ustanovení § 1187 odst. 1 větě třetí upravil předpoklady, za jejichž naplnění toto zákonné předkupní právo zaniká. Přitom ke konzumaci předkupního práva se nájemci zachovává lhůta šesti měsíců. Nepřijme–li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (tou bude den, kdy mu byla nabídka učiněna a tudíž doručena), jeho předkupní právo zaniká, k čemuž musí soud přihlédnout (§ 654 odst. 1 o. z.). V důsledku toho se jednotka pro účely jejího prodeje stává „právně volnou“ a lze ji prodat třetím osobám, avšak účinně pouze za tutéž či vyšší kupní cenu.
Jen stěží si lze v praxi, a to při tak citlivé záležitosti, jakou je obecně privatizace bytového fondu především pro většinu nájemců bytů, představit opačný postup (který by byl navíc v rozporu s ochranou nájemců), kdy by vlastník v zájmu dosažení co možná nejvyššího zisku z prodeje jednotek nejprve oslovil (nějakým způsobem vyhledal) jiné, řečeno slovy zákona (§ 2140 a násl. o. z.) koupěchtivé zájemce, s nimi uzavíral kupní smlouvy s nejvyšší možnou nabídkou kupní ceny a pak teprve, a to za stejnou cenu, učinil nabídku nájemcům. Přitom v takto popsané situaci by byla za určitých okolností ve hře rovněž otázka zániku předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty třetí o. z.
Ø Z tohoto úhlu pohledu (jinak řečeno z pohledu ochrany, kterou zákon při privatizaci bytového fondu poskytuje dosavadním nájemcům bytů) jsou podle názoru dovolacího soudu pro předkupní právo upravené pro účely bytového spoluvlastnictví v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. neaplikovatelná ustanovení § 2143 [„Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.“], § 2145 [„Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.“], § 2146 [„Ujedná-li prodávající s koupěchtivým, že od smlouvy s ním odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo, nebo že se závazek změní nebo zruší, pokud předkupník své právo neuplatní, jsou taková ujednání vůči předkupníkovi neúčinná. K opačnému ujednání se nepřihlíží.“] a zejména § 2147 o. z. [„(1) Nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. …(2) Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.“].
(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 2923/2022, ze dne 13. 12. 2022)