Kontrola hospodaření osoby odpovědné za správu domu a pozemku

 

I. Smyslem oprávnění vlastníka jednotky dle § 1179 o. z. je umožnit mu přesvědčit se, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří a dům a pozemek spravuje; zda tak činí v souladu s oprávněnými zájmy a potřebami vlastníků jednotek, s péčí řádného hospodáře, s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí (srov. pro výkon funkce člena voleného orgánu společenství vlastníků jednotek § 159 odst. 1 o. z.).

Vlastník jednotky zde přitom má významný právní zájem; jde zde mj. o otázku jeho vlastnictví, jeho odpovědnosti za dluhy spojené s takovým hospodařením či správou, nebo ručení za dluhy společenství vlastníků jednotek, jehož je ze zákona členem (srov. § 1192, § 1194 odst. 2 o. z.). Proto musí být rozsah a obsah oprávnění vlastníka jednotky dle § 1179 o. z. vykládán tak, aby mu tento právní zájem umožnil náležitě prosadit; náležité prosazení práva kontroly hospodaření a správy vlastníkem jednotky je zde prostředkem ochrany jeho práv a právem chráněných zájmů.

Z hlediska rozsahu a obsahu (podoby) písemností (dokumentů) osoby odpovědné za správu domu a pozemku vznikajících v souvislosti s jejím hospodařením a správou domu a pozemku, do nichž má vlastník jednotky právo nahlédnout, je třeba vždy zodpovědět otázku, jak tyto písemnosti mohou vlastníku jednotky přispět k řádné kontrole (zodpovězení otázky vztahující se k) hospodaření této osoby a správě domu a pozemku. Jde o věcný vztah takových písemností k uvedeným oblastem.

II. Výpisy z účtu u banky společenství vlastníků jednotek, jehož je vlastník jednotky ze zákona členem a jež spravuje dům a pozemek a hospodaří se svým majetkem pro účely takové správy, jsou takovými písemnostmi (dokumenty), jež mají značnou vypovídací hodnotu nejen ve vztahu k tomu, jak jsou dům a pozemek spravovány, nýbrž především rovněž ohledně toho, jak společenství vlastníků jednotek (coby osoba odpovědná za správu při správě domu a pozemku) hospodaří.

Současně pro náležité prosazení práva kontroly hospodaření a správy domu a pozemku vlastníkem jednotky je nezbytné, aby k nim měl vlastník jednotky přístup (mohl do nich nahlédnout) v takové podobě (a informační úrovni, hodnotě), v jaké je má k dispozici právě společenství vlastníků jednotek; jinými slovy nikoliv v podobě „pro něj“ limitované, informačně omezené. Jen při možnosti vyhodnocení všech těch informací, jež se z nich podávají (jež poskytují) společenství vlastníků jednotek pro účely výkonu správy domu a pozemku a hospodaření, může takovou kontrolu vlastník jednotky provést úplným a řádným způsobem. Takovou potřebnou informací je přitom též údaj o čísle bankovního (proti)účtu a kódu banky, na nějž a z nějž jsou z bankovního účtu společenství prováděny peněžní transakce.

Uvedené zákonné oprávnění vlastníka jednotky je pak v souladu s článkem 6 odst. 1 písm. c) nařízení GDPR, ze strany společenství stále jde o zpracování v odpovídajícím rozsahu nezbytné pro splnění její právní povinnosti dle § 1179 o. z. Již proto též nejde o neoprávněný zásah do práva na ochranu osobních údajů jiných osob. Vlastník jednotky je samozřejmě s takto obdrženými informacemi povinen nakládat v souladu s účelem, za kterým je obdržel, a při šetření práv a oprávněných zájmů jiných osob. Je vhodné, aby povinnost mlčenlivosti nahlížejícího vlastníka jednotky ve vztahu ke třetím osobám o údajích, které zjistil, byla upravena ve stanovách společenství vlastníků jednotek.

(podle rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 26 Cdo 78/2025, ze dne 12. 3. 2025)

 

 

Právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví nájemce

 

V ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytu bylo zakotveno předkupní právo na převod (koupi) bytu, které poskytovalo nájemci bytu právo na jeho přednostní nabytí do vlastnictví a které dosavadnímu vlastníku bytu, popřípadě vlastníku budovy, v níž se byt nachází, umožňovalo převést byt někomu jinému jen tehdy, jestliže nájemce bytu včas nepřijal nabídku na převod (koupi) bytu nebo jestliže jinak zaniklo předkupní právo nájemce bytu. Pro uvedené předkupní právo je současně charakteristické, že oprávněným k přednostnímu nabytí vlastnictví bytu je pouze fyzická osoba, která je nájemcem bytu. Znamená to mimo jiné, že předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví pozbývá fyzická osoba, která sice byla nájemcem bytu, avšak do doby převodu vlastnictví právo nájmu k tomuto bytu ztratila.

Oprávnění z předkupního práva podle ustanovení § 22 odst.1 a 2 zákona o vlastnictví bytů je tedy omezeno pouze na osobu nájemce převáděného (kupovaného) bytu. Protože nemůže svědčit někomu jinému, je odůvodněn závěr, že toto právo – i když nájemce nabídku k převodu bytu přijal a zaplatil jistotu na koupi bytu – zanikne, jestliže dosavadnímu nájemci jeho právo nájmu zanikne ještě před uskutečněním převodu (koupě). Smrtí nájemce právo nájmu bytu zaniká a nájemci bytu se nestávají jeho dědici, ale osoby, na něž právo nájmu bytu přešlo podle ustanovení § 706 a násl. obč. zák. Na dědice nájemce nemůže přejít ani předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví podle ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, vázané výlučně na osobu nájemce bytu.

(podle usnesení Nejvyššího soudu spisové značky 24 Cdo 187/2025, ze dne 26. 3. 2025)